【第1篇】融資租賃開發(fā)融資渠道
一、企業(yè)融資途徑：
企業(yè)融資的途徑有很多種。大致可以分為兩種：債務性融資和權益性融資。
債務性：
1、銀行貸款。銀行是企業(yè)最主要的融資渠道。按資金性質，分為流動資金貸款、固定資產貸款和專項貸款三類。專項貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優(yōu)惠，貸款分為信用貸款、擔保貸款和票據貼現。
2、債券融資。企業(yè)債券，也稱公司債券，是企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內還本付息的有價證券，表示發(fā)債企業(yè)和投資人之間是一種債權債務關系。債券持有人不參與企業(yè)的經營管理，但有權按期收回約定的本息。在企業(yè)破產清算時，債權人優(yōu)先于股東享有對企業(yè)剩余財產的索取權。企業(yè)債券與股票一樣，同屬有價證券，可以自由轉讓。
權益性：
1、股票籌資。股票具有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點，因而籌資風險較小。股票市場可促進企業(yè)轉換經營機制，真正成為自主經營、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。同時，股票市場為資產重組提供了廣闊的舞臺，優(yōu)化企業(yè)組織結構，提高企業(yè)的整合能力。
2、融資租賃。融資租賃，是通過融資與融物的結合，兼具金融與貿易的雙重職能，對提高企業(yè)的籌資融資效益，推動與促進企業(yè)的技術進步，有著十分明顯的作用。融資租賃有直接購買租賃、售出后回租以及杠桿租賃。此外，還有租賃與補償貿易相結合、租賃與加工裝配相結合、租賃與包銷相結合等多種租賃形式。融資租賃業(yè)務為企業(yè)技術改造開辟了一條新的融資渠道，博凱投資采取融資融物相結合的新形式，提高了生產設備和技術的引進速度，還可以節(jié)約資金使用，提高資金利用率。
二、企業(yè)貸款渠道
1、信用貸款
信用貸款在流程上相對來說比較簡單，放款也較快，相對的，貸款額度不高。貸款公司和銀行對借貸企業(yè)的要求不同，一般來說貸款公司的要求相對要低部分。企業(yè)經營狀況良好、公司資質足夠。信用貸款一般為企業(yè)年流水的30%-50%。
2、抵押貸款
抵押貸款能說是企業(yè)能將所擁有的房產或土地作為抵押，從銀行或貸款公司得帶貸款錢，抵押貸款相對信用貸款來說，貸款額度會相對高部分。抵押貸款是企業(yè)融資中最常見的一種方式，而且能提供抵押物的企業(yè)也比較容易獲貸，房產抵押貸款是小微企業(yè)主的上上之選。
3、擔保貸款/聯保貸款
所謂聯保貸款，是指多個小企業(yè)自愿組成一個聯合擔保體，一起向貸款機構申請貸款，若其中一個企業(yè)逾期還款，其他企業(yè)將承擔連帶責任。這種貸款方式最大的好處就是：手續(xù)簡便，聯合擔保成員無需提供額外的擔保，而且一旦通過審批，便可很快獲貸
【第2篇】房地產開發(fā)融資租賃
房地產開發(fā)是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。
同時，融資渠道作為產業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。然而房地產開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優(yōu)的融資結構:
1．自有資金
開發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發(fā)。
通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設定的硬性“門檻”。
121 號文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業(yè)的數量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2．預收房款
預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家。
而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。
121 號文件規(guī)定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發(fā)商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。
房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1 年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發(fā)難以為繼。
3．建設單位墊資
一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。
據建設部統(tǒng)計，房地產開發(fā)拖欠建設工程款約占年度房地產開發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。
121 號文件對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產開發(fā)項目。2004 年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開發(fā)商業(yè)利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4．銀行貸款
在我國，房地產項目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。
據保守估計，房地產開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出臺的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。
銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規(guī)避還債壓力大等缺點。
但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。
5．房地產信托
現階段信托產品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。
相對銀行貸款而言房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優(yōu)勢。
由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優(yōu)先購買權等模式進行金融創(chuàng)新爾后再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。:
6．上市融資
上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。
房地產企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目尤其是商業(yè)地產開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。
商業(yè)地產的開發(fā)要求資金規(guī)模較大投資期限較長上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流保證開發(fā)期間的資金需求。
從企業(yè)規(guī)模上看由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽好的大型房地產企業(yè)一些急于擴充規(guī)模和資金實力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發(fā)和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7．房地產資產證券化
房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。
:資產證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現，依托有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域。
同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助于集聚房地產購買力和市場價格發(fā)現。
2005 年12 月1 日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據?！豆芾磙k法》就信貸資產證券化發(fā)起機構的資格、資本要求和證券化業(yè)務規(guī)則、風險管理、監(jiān)督管理與法律責任等方面明確作出了規(guī)定,為房地產證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。
8．聯合開發(fā)
聯合開發(fā)是房地產開發(fā)商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發(fā)的一種融資方式。
這種方式能夠有效降低投資風險實現商業(yè)地產開發(fā)、商業(yè)網點建設的可持續(xù)發(fā)展。地產商和經營商實現聯盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調使雙方獲得穩(wěn)定的現金流有效地控制經營風險。
目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定即房地產開發(fā)固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。
因此對于中型開發(fā)企業(yè)來說選擇聯合開發(fā)這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。
多數商業(yè)地產開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉過來的對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差套用住宅開發(fā)的模式開發(fā)不能將地產商、投資商、經營者、物業(yè)管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。
聯合開發(fā)可以實現各開發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位并且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優(yōu)勢。開發(fā)商和經營商的品牌效應能有效提升商業(yè)地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業(yè)氣氛上得到保證。
9．開發(fā)商貼息貸款
開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產開發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款并由開發(fā)商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。
對商業(yè)銀行來講通過委托貸款業(yè)務既可以規(guī)避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務收入。
對于房地產開發(fā)商來講委托貸款業(yè)務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售?；鼗\的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。:
同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發(fā)商還可根據情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。
這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規(guī)模的大型房地產企業(yè)，而且開發(fā)的項目為高利潤高檔次的精品社區(qū)。
10.售后回買及回租
售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用于再投資；同時，在今后較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業(yè)贖回。
這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產權，:再次銷售。
這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發(fā)商，對于盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。
但在售后回買過程中會發(fā)生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營或委托他人經營。
在售后回租過程中，擁有某項物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權，使開發(fā)資金即時變現回籠，以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業(yè)的使用權，以在今后的租賃中長期獲得經營收益。
:整個操作的關鍵在于后期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委托經營機構，
否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發(fā)產品為商用建筑的房地產企業(yè)融資，如酒店、商場等。
11.海外融資
海外房產基金的進入對中國房地產業(yè)的發(fā)展是有益的。
一方面可以緩解國內房地產業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風險的作用。
但由于目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規(guī)，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發(fā)項目的本身要求很高，投入項目后在運作過程中要求規(guī)范而透明，而國內一些房產企業(yè)運作不規(guī)范，所以海外房產基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。
12.融資租賃
根據《合同法》的規(guī)定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后由出租人向房地產銷售一方購買該房屋并交給承租人使用承租人交付租金。
:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優(yōu)勢。
盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利于房地產企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。
13.非上市增資擴股——私募股權融資
受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008 年3月20 日恒大地產在香港全球公開發(fā)售（ipo）未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。
在這種情況下，恒大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5 億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5 家機構投資入股2.1 億美元。
14.夾層融資
夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處于公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢。
近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發(fā)商融資的:15%至:0%,是靠夾層融資來補足的。
:對于房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去后還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對于項目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統(tǒng)的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資
由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業(yè)債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業(yè)債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發(fā)行始終控制得比較嚴格。
監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場,采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發(fā)債融資的門檻較高而不易進入且發(fā)行成本較高對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資
所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對于大型的商業(yè)房地產項目可以考慮采用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。
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【第3篇】如何開發(fā)融資租賃業(yè)務
隨著人們的生活水平的越來越好，對旅行的需求也越來越多樣化、個性化，而在眾多旅行方式中，隨著自駕游的深入，房車成為不少人出行的選擇。房車租賃app開發(fā)讓用戶不僅在這里可以訂實惠優(yōu)質的房車，還可以幫助用戶制訂詳細的旅游計劃路線，各種攻略，幫助用戶獲得更好的旅行體驗，這樣的app頗受用戶歡迎！
房車租賃app開發(fā)的市場前景如何呢？
近年來隨著自駕游和自駕露營的興起，一些家庭和露營地經營商的房車需求開始快速增長，目前由于市場容量處于上升階段，房車的生產成本比較高，大眾短期旅游出行，方便采用房車租賃的方式，尤其在互聯網和移動互聯網發(fā)達的當今，經營者可以是獨立的融資租賃企業(yè)、大型綜合性旅行社、交通運輸企業(yè)，甚至可以是房地產企業(yè)，也有房車俱樂部進行會員閑置房車資源的統(tǒng)籌租賃服務，現階段國內的房車需求依然是以租賃為主，房車租賃app開發(fā)的市場用戶是有大量需求群體的。
房車租賃app開發(fā)需要哪些功能？
1、線下門店搜索：一般用戶要想租賃房車，都需要去到實體店中才能提車，因此app也會根據用戶位置信息展示線下租賃門店，或者也可以讓用戶選擇付費的房車預約指定位置提車；
2、房車營地：app會展示附近及定位城市的露營點，讓用戶能夠在旅游途中得到z佳的休息；
3、路線定制：用戶自己找不到好的旅游路線？沒關系，app系統(tǒng)為用戶智能選擇z優(yōu)路線；
4、導航定位：自動導航，全城定位，讓用戶到哪都能一目了然；
5、3d看景：使得用戶預先預覽美景，減少用戶乘興而去，敗興而歸的風險；
6、社群分享：豐富用戶出行體驗，把美好心情和美麗景色通過平臺分享給他人。
