房地產企業(yè)企業(yè)所得稅政策（9篇）

【第1篇】房地產企業(yè)企業(yè)所得稅政策

對企業(yè)購置的在建工程，《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告 2023年第18號發(fā)布)第三條規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產項目?！?/p>

對于上述購入的“未完工的房地產項目”的計價，可以根據(jù)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[200931號文件印發(fā))第二十七條關于“開發(fā)產品計稅成本支出”的規(guī)定原則處理，即房地產開發(fā)企業(yè)取得的在建工程用于繼續(xù)開發(fā)建造對外出售的房屋建筑物，其支付的價款屬于“開發(fā)產品計稅成本支出”。因此，房地產企業(yè)購置在建工程用于繼續(xù)開發(fā)產品出售的，其在建工程購置費記入“開發(fā)成本”科目。

在實務操作中，一般應按照工程開發(fā)進度，盡可能地把購置的在建工程成本核算到具體成本明細中，如“接受土地使用權支付的金額”“前期工程費”“建筑安裝工程費”等。

此外，營改增后，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅(2016]36號文件附件1)、《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅20643號)等文件規(guī)定，在會計處理上，以支付的不含稅價款和繳納的契稅等相關稅費作為入賬價值。

【第2篇】房地產企業(yè)所得稅申報表

房地產企業(yè)預售收入的填報

稅法規(guī)定

房地產企業(yè)有特殊規(guī)定，《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn);第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

以上的稅會差異，在a105010《視同銷售和房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表》進行調整。

會計規(guī)定

按照《企業(yè)會計準則14號-收入》（2023年）的規(guī)定，企業(yè)與客戶之間的合同同時滿足下列五項條件的，企業(yè)應當在客戶取得相關商品控制權時確認收入：

（1）合同各方已批準該合同并承諾將履行各自義務；

（2）該合同明確了合同各方與所轉讓商品相關的權利和義務；

（3）該合同有明確的與所轉讓商品相關的支付條款；

（4）該合同具有商業(yè)實質，即履行該合同將改變企業(yè)未來現(xiàn)金流量的風險、時間分布、或金額；

（5）企業(yè)因向客戶轉讓商品而有權取得的對價很可能收回。

取得商品控制權，是指客戶能夠主導該商品的使用并從中獲得幾乎全部經濟利益，也包括能夠有能力阻止其他方主導該商品的使用并從中獲得經濟利益。

據(jù)此，房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品，不符合會計上確認收入條件，記入“合同負債”科目。

【案例】

某房地產企業(yè)(增值稅一般納稅人)于2023年1月取得一項土地使用權，土地面積為12萬平方米，支付土地價款6000萬元，已取得省級以上財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)。2023年3月取得《建筑工程施工許可證》，開始施工建設，可售面積為15萬平方米。2023年9月取得“商品房預售許可證”，開始預售房產，當年預售收入43600萬元(含稅)，按照預售收入繳納土地增值稅及附加1250萬元，記入“應交稅費”科目借方，期間費用發(fā)生 300萬元，預計計稅毛利率為15%。

2023年12月已經竣工驗收，開始辦理入住手續(xù)，實現(xiàn)銷售收入54500萬元(含稅)，結轉開發(fā)成本20000萬元，繳納土地增值稅及附加2250萬元，期間費用為600萬元，銷售面積為12萬平方米。計算2021、2023年應繳納企業(yè)所得稅并填報申報表。(備注:數(shù)據(jù)之間有的不具有邏輯關系，只為說明問題)。

會計核算如下:

（1）收到預售款

借:銀行存款43600

貸:合同負債 43600

（2）預計增值稅

預計增值稅=預收款÷(1+9%)x 3%=43600÷(1+9%)x3%=1200

借:應交稅費-預交增值稅 1200

貸:銀行存款1200

（3）繳納土地增值稅及附加

借:應交稅費1250

貸:銀行存款1250

（4）發(fā)生期間費用

借:管理費用等300

貸:銀行存款300

稅務處理如下：

2021會計利潤總額=0-300=-300（萬元）。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號進行企業(yè)所得稅匯算清繳，

應納稅所得額=43600÷(1+9%)x15%-1250-300=4450（萬元）

應納稅額=4450x25%=1112.5萬

納稅申報表填報如下:

收入表和成本表填寫0

2023年會計核算和稅務處理:

1.會計核算如下

（1）確認收入

借:合同負債43600

銀行存款10900

貸:主營業(yè)務收入 50000

應交稅費-應交增值稅(銷項稅額) 4500

（2）結轉開發(fā)成本

借:主營業(yè)務成本20000

貸:開發(fā)產品20000

（3）扣除土地價款

當前允許扣除的土地價款=6000x12/15=4800

銷項稅額抵減=4800÷(1+9%)x9%=396.3303

借:應交稅費-應交增值稅(銷項稅額抵減)396.3303

貸:主營業(yè)務成本396.3303

（4）繳納土地增值稅及附加2250萬元

借:稅金及附加2250

貸:銀行存款2250

（5）將2023年繳納的土地增值稅及附加轉入“稅金及附加”

借:稅金及附加1250

貸:應交稅費1250

（6）發(fā)生期間費用

借:管理費用等600

貸:銀行存款600

2.稅務處理如下:

2023年主營業(yè)務成本=20000-396.3303=19603.6697（萬元）

2023年會計利潤總額

=50000-19603.6697-2250-1250-600=26296.3303（萬元）

2023年進行企業(yè)所得稅匯算清繳時，未完工產品轉完工產品，納稅調整抵減應納稅所得額4750萬元

應納稅所得額=26296.3303-4750=21546.3303（萬元）

應納所得稅=21546.3303x25%=5386.5826（萬元）。

納稅申報表填報如下:

【第3篇】房地產企業(yè)企業(yè)所得稅申報表

1

基本規(guī)定

一、企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發(fā)產品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱《辦法》）

二、根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，應視為開發(fā)產品已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。

（摘自《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通知》國稅函[2010]201號）

三、企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

2

收入的稅務處理

2.1收入確認

一、開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

二、企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

1、采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

2、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

3、采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

4、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

2023年度企業(yè)所得稅重要政策和問答匯總第七問：

問：房地產企業(yè)取得銷售未完工產品的預售收入，按照相關規(guī)定扣除企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后，按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，營改增后收到預收款為不含增值稅收入，當期應納稅所得額應如何計算？答：根據(jù)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的相關規(guī)定，房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品所取得的銷售收入為不含增值稅收入，具體的計算方法為企業(yè)所得稅銷售未完工產品的預售收入=預收款÷（1＋增值稅適用稅率或征收率）。

2.2視同銷售

一、企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

2.3未完工開發(fā)產品計稅毛利率

一、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定:

（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

二、關于計稅毛利率

（一）房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，按照《辦法》第八條規(guī)定的計稅毛利率計算預計利潤時，允許扣除稅金及附加、土地增值稅。

三、關于經濟適用房、限價房和危改房

（一）經濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經濟適用房、按《辦法》第八條的計稅毛利率申報納稅時，需留存?zhèn)洳橐韵沦Y料：

1、立項批準機關對經濟適用住房立項的批準文件；

2、土地管理部門劃撥土地的批準文件；

3、物價部門核定的有關經濟適用住房銷售價格的批件；

4、主管稅務機關要求提供的其他資料。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的限價房和危改房按《辦法》第八條規(guī)定的預計毛利率申報納稅，需符合政府有關部門的規(guī)定和要求。房地產開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報時，需留存?zhèn)洳橐韵沦Y料：

1、《國有建設用地使用權出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明文件；

2、主管稅務機關要求提供的其他資料。

（三）對商品住房小區(qū)配套建設經濟適用住房、限價房和危改房的，應分別核算銷售收入，并按照對應的計稅毛利率計算預計利潤；不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。對經濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等未完工產品取得的收入，不得按照經濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率執(zhí)行。

自2023年7月1日起。房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率：經濟適用房、危改房按3%執(zhí)行，政府限價商品住房按5%執(zhí)行。該政策執(zhí)行截止日期為2023年12月31日。

2.4實際毛利額

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

2.5租金收入

企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

3

成本費用扣除的稅務處理

3.1一般規(guī)定

一、企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。

二、企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

三、已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本/成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積x可售面積單位工程成本

四、企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。

五、企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

3.2配套設施的扣除

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

3.3傭金(手續(xù)費)的扣除

企業(yè)發(fā)生與生產經營有關的手續(xù)費及傭金支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內的部分，準予扣除；超過部分，不得扣除。按與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額。

(摘自《關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》財稅[2009]29號)

企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

3.4利息的扣除

企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：

（一）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

3.5資產損失的扣除

企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為資產損失按有關規(guī)定在稅前扣除。

企業(yè)開發(fā)產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

3.6自用開發(fā)產品折舊的扣除

企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

4

計稅成本的核算

計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品（包括固定資產，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

4.1成本對象的歸集原則

一、成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

二、2023年1月28日，國務院發(fā)布《關于取消和下放一批行政審批項目的決定》（國發(fā)〔2014〕5號），取消了房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品計稅成本對象事先備案制度，改為開發(fā)產品計稅成本對象專項報告。

（一）房地產開發(fā)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。也可以按照相關規(guī)定提報《房地產開發(fā)企業(yè)成本對象專項報告表》（見2023年3號公告附件），在開發(fā)產品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

房地產開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整的原因、依據(jù)和調整前后成本變化情況等出具專項報告，在調整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)應建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務機關檢查。

（三）各級稅務機關要認真清理以前的管理規(guī)定，今后不得以任何理由進行變相審批。

主管稅務機關應對房地產開發(fā)企業(yè)報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續(xù)管理。對資料不完整、不規(guī)范的，應及時通知房地產開發(fā)企業(yè)補齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務機關有權進行合理調整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務機關應進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關規(guī)定進行處理。

（四）本公告自發(fā)布之日起30日后施行?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十六條第二款同時廢止。本公告施行前房地產開發(fā)企業(yè)尚未完成開發(fā)產品成本對象事先備案的，也按本公告執(zhí)行。

（摘自《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》國家稅務總局公告2023年第35號）

4.2計稅成本的具體內容

開發(fā)產品計稅成本支出的內容如下：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

4.3計稅成本的核算程序

企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產品、未銷開發(fā)產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發(fā)產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產品計稅成本和未銷開發(fā)產品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產品完工后再予結算。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

4.4共同（間接）成本的分攤

一、企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。

1、一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

2、分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

1、一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

2、分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

二、企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。

土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況,其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

4.5非貨幣性交易取得土地成本的確定

企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：

1、換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2、換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

4.6預提費用

一、除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

二、關于預提（應付）費用

（一）房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)《辦法》第三十二條第一款可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結算的工程項目。

房地產開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預提費用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)《辦法》第三十二條第二款預提的公共配套設施建造費用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的，其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后實際發(fā)生公共配套設施建造費用時，再按照《辦法》第二十八條第三款有關規(guī)定稅前扣除。

（三）房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)《辦法》第三十二條第三款預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預提并稅前扣除。

4.7停車場所的扣除

企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

（摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號）

5

特定事項的稅務處理

一、企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:

1.企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

二、企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

企業(yè)應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

(摘自《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號)。

6

房地產企業(yè)的預繳及退稅問題

一、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。后續(xù)開發(fā)項目，是指正在開發(fā)以及中標的項目。

二、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：

（一）該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：

各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

（二）該項目開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應調整當年度的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。

（三）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致相應年度應納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。

三、企業(yè)在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。

四、本公告自發(fā)布之日起施行。本公告發(fā)布之日前，企業(yè)凡已經對土地增值稅進行清算且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，在本公告發(fā)布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照本公告第二條規(guī)定的方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

（摘自《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》國家稅務總局公告2023年第81號）

【第4篇】房地產企業(yè)所得稅預繳計算方法

房地產企業(yè)實行按照預計毛利率預繳企業(yè)所得稅，按照工程項目的不同，預繳的毛利率也不同。房產企業(yè)所得稅的預繳涉及許多問題，相對復雜。律師對話第245期邀請到貴州維律律師事務所蘭銀龍律師為我們解答房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳的問題，接下來讓我們一起看一下蘭銀龍律師的對話內容。

律師對話245期：蘭銀龍律師解答——什么是房地產開發(fā)企業(yè)所得稅的預繳?

一、房地產開發(fā)企業(yè)存貨的納稅籌劃是怎樣的?

蘭銀龍律師答：可以嘗試將開發(fā)產品長期持有，通過出租取得穩(wěn)定收入。根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》的規(guī)定，已出租的建筑物可以作為投資性房地產核算?！白孕薪ㄔ斓耐顿Y性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。”房地產開發(fā)企業(yè)應當統(tǒng)一核算所有開發(fā)產品成本，將分攤至企業(yè)自持產品的開發(fā)成本作為投資性房地產的初始計量成本。

企業(yè)如果要對投資性房地產提取折舊，在企業(yè)所得稅稅前扣除，必須按成本模式進行后續(xù)計量。參照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》第十五條的規(guī)定，“企業(yè)應當根據(jù)固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的使用壽命和預計凈殘值。固定資產的使用壽命、預計凈殘值一經確定，不得隨意變更?！?/p>

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十條第一項規(guī)定，房屋、建筑物的最低折舊年限為20年。

二、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳是什么意思?

蘭銀龍律師答：房地產開發(fā)企業(yè)季度預繳企業(yè)所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業(yè)所得稅。

三、當前房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳制度執(zhí)行中存在怎樣的難點?

蘭銀龍律師答：當前房地產企業(yè)所得稅管理制度不斷修改、補充和完善，但目前仍有部分規(guī)定不明朗、不清晰，導致政策執(zhí)行過程有爭議、執(zhí)行結果有差異。這樣既削減了稅收政策的嚴肅性，也給征納稅雙方均帶來較大困擾。主要疑點和難點問題有：

1、預繳方式能否采取除按當年實際利潤據(jù)實預繳之外的方式。

2、預繳期利潤能否彌補以前年度虧損。

3、預繳期當期應納稅所得額如何計算。

4、未完工開發(fā)產品取得的收入是否作為計提廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費的基礎。

5、少預繳企業(yè)所得稅是否具有法律責任。

蘭銀龍律師曾代理過眾多民商事重大復雜案件，特別對房地產糾紛、建筑工程糾紛、企業(yè)法律顧問領域具有較為深入的研究及豐富辦案經驗。執(zhí)業(yè)多年來，一直秉承以專業(yè)的執(zhí)業(yè)素養(yǎng)，為當事人提供最優(yōu)質的法律服務。如果您有法律問題困擾，可以點擊文章底部“了解更多”獲取蘭銀龍律師一對一法律幫助。

注：

1、文章未經許可不得轉載引用

2、圖片均來自網(wǎng)絡，侵權聯(lián)系立刪

3、點擊下方“了解更多”立即在線咨詢蘭銀龍律師

【第5篇】房地產企業(yè)所得稅預繳申報表

第一節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)所得稅季度預繳案例

萬順房地產公司開發(fā)公司有一期、二期、三期項目。 （1）一期項目已經于2023年第3季度完工，完工后當期銷售收 入3000萬元（不含稅），符合會計確認銷售收入條件，會計上已確 認為銷售收入。當期結轉以前期間預售、當期符合會計確認收入條 件的銷售收入12000萬元（不含稅）。（2） 二期項目于2023年8月31日完工，完工后銷售房款660萬 元，房款已收但尚不符合收入確認條件，會計上尚未將其確認為收 入。（3）三期項目于2023年7月1日符合預售條件開始預售，當期 收到預售房款1100萬元。

2023年3季度該公司利潤表中營業(yè)收入15000萬元， 營業(yè)成本 6800萬元，稅金及附加580萬元，投資收益15萬元（國債利息收 入），期間費用500萬元，利潤總額7135萬元。 2023年1-2季度該公司營業(yè)收入和營業(yè)成本均為0，期間費用 1780萬元。 可彌補虧損情況：2023年度未彌補虧損2600萬元，2023年度 未彌補虧損1200萬元，除此之外，沒有其他未彌補虧損。當?shù)囟悇諜C關核定的銷售未完工開發(fā)產品計稅毛利率15%，城 建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%，地方教育費附加征收率 為2%，土地增值稅預征率為3%。

第二節(jié) 企業(yè)所得稅預繳納稅申報表填報說明

1.a200000-1（國稅局公告2019 3號）

1.a200000-2

（1）第1行“營業(yè)收入”：填報納稅人截至本稅款所屬期末， 按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定核算的本年累計營業(yè)收入。 如：以前年度已經開始經營且按季度預繳納稅申報的納稅人， 第二季度預繳納稅申報時本行填報本年1月1日至6月30日期間的累 計營業(yè)收入。 第2行“營業(yè)成本”、第3行“利潤總額”亦同。

（2）第4行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”：從事房地產開 發(fā)等特定業(yè)務的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務的應納 稅所得額。房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的預售收入， 按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額填入此行。企業(yè) 開發(fā)產品完工后，其未完工預售環(huán)節(jié)按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利 率計算的預計毛利額在匯算清繳時調整，月（季）度預繳納稅申報 時不調整。本行填報金額不得小于本年上期申報金額。

（3）第8行“彌補以前年度虧損”：填報納稅人截至稅款所屬 期末，按照稅收規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前彌補的以前年度尚未彌補虧 損的本年累計金額。根據(jù)《財政部 稅務總局關于延長高新技術企業(yè) 和科技型中小企業(yè)虧損結轉年限的通知》（財稅〔2018〕76號）的 規(guī)定，自2023年1月1日起，當年具備高新技術企業(yè)或科技型中小企 業(yè)資格的企業(yè)，其具備資格年度之前的5個年度發(fā)生的尚未彌補完的 虧損，準予結轉以后年度彌補，最長結轉年限由5年延長至10年。 當本表第3+4-5-6-7行≤0時，本行＝0。

（4）第14行“特定業(yè)務預繳（征）所得稅額”：填報建筑企業(yè) 總機構直接管理的跨地區(qū)設立的項目部，按照稅收規(guī)定已經向項目 所在地主管稅務機關預繳企業(yè)所得稅的本年累計金額。 本行本期填報金額不得小于本年上期申報的金額。

（5）按季度填報信息-小型微利企業(yè) 本納稅年度截至本期末的從業(yè)人數(shù)季度平均值不超過300人、資 產總額季度平均值不超過5000萬元、本表“國家限制或禁止行業(yè)” 選擇“否”且本期本表第9行“實際利潤額 按照上一納稅年度應納 稅所得額平均額確定的應納稅所得額”不超過300萬元的納稅人，選 擇“是”；否則選擇“否”。

計算方法如下： 季度平均值＝（季初值+季末值）÷2 截至本期末季度平均值＝截至本期末各季度平均值之和÷相應季度數(shù) 年度中間開業(yè)或者終止經營活動的，以其實際經營期計算上述指標。 從業(yè)人數(shù)是指與企業(yè)建立勞動關系的職工人數(shù)和企業(yè)接受的勞務派 遣用工人數(shù)之和。匯總納稅企業(yè)總機構填報包括分支機構在內的所有從 業(yè)人數(shù)。

第三節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)所得稅季度預繳案例解析

1. 一期項目完工后當期銷售收入3000萬元（不含稅），符合會 計確認銷售收入條件，會計上已確認為銷售收入。 【解析】 完工后銷售開發(fā)產品，會計上已確認銷售收入及對應成本，實 際毛利額已包含在利潤總額中。

2. 一期項目完工后當期結轉以前期間預售、當期符合會計確認 收入條件的銷售收入12000萬元。 【解析】 完工后結轉以前預售收入，同時結轉相應成本，實際毛利額包 含在利潤總額中。 企業(yè)開發(fā)產品完工后，其未完工預售環(huán)節(jié)按照稅收規(guī)定的預計 計稅毛利率計算的預計毛利額在匯算清繳時調整，月（季）度預繳 納稅申報時不調整，匯算清繳時才可以進行納稅調整。

3. 二期項目于2023年8月31日完工，完工后銷售房款660萬元， 房款已收但尚不符合收入確認條件，會計上尚未將其確認為收入。 【解析】 已達到稅法規(guī)定的完工條件，會計上尚未結轉收入企業(yè)開發(fā)產 品完工后，實際毛利額未包含在利潤總額中。 對于此種情況，企業(yè)所得稅季度預繳時仍按預計毛利額計算。 6600000/（1+10%）*15%=900000

4. 三期項目于2023年第3季度符合預售條件開始預售，當期收 到預售房款1100萬元。 【解析】 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率 分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。對于此 種情況，企業(yè)所得稅季度預繳時仍按預計毛利額計算。 11000000/（1+10%）*15%=1500000

5. 投資收益15萬元，為國債利息收入。 【解析】 國債利息收入免征企業(yè)所得稅。

6. 2023年度未彌補虧損2600萬元，2023年度未彌補虧損1200 萬元，除此之外，沒有其他未彌補虧損。

國稅局公告2012 57號 匯總納稅企業(yè)實行“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預繳、匯總清 算、財政調庫”的企業(yè)所得稅征收管理辦法： 統(tǒng)一計算，是指總機構統(tǒng)一計算包括匯總納稅企業(yè)所屬各個不 具有法人資格分支機構在內的全部應納稅所得額、應納稅額。 分級管理，是指總機構、分支機構所在地的主管稅務機關都有 對當?shù)貦C構進行企業(yè)所得稅管理的責任，總機構和分支機構應分別 接受機構所在地主管稅務機關的管理。

就地預繳，是指總機構、分支機構應按本辦法的規(guī)定，分月或 分季分別向所在地主管稅務機關申報預繳企業(yè)所得稅。 匯總清算，是指在年度終了后，總機構統(tǒng)一計算匯總納稅企業(yè) 的年度應納稅所得額、應納所得稅額，抵減總機構、分支機構當年 已就地分期預繳的企業(yè)所得稅款后，多退少補。 財政調庫，是指財政部定期將繳入中央國庫的匯總納稅企業(yè)所 得稅待分配收入，按照核定的系數(shù)調整至地方國庫。

匯總納稅企業(yè)按照《企業(yè)所得稅法》規(guī)定匯總計算的企業(yè)所得 稅，包括預繳稅款和匯算清繳應繳應退稅款，50%在各分支機構間 分攤，各分支機構根據(jù)分攤稅款就地辦理繳庫或退庫；50%由總機 構分攤繳納，其中25%就地辦理繳庫或退庫，25%就地全額繳入中 央國庫或退庫。 所有分支機構分攤稅款總額=匯總納稅企業(yè)當期應納所得稅額 ×50％

某分支機構分攤稅款=所有分支機構分攤稅款總額×該分支機構 分攤比例 總機構應按照上年度分支機構的營業(yè)收入、職工薪酬和資產總 額三個因素計算各分支機構分攤所得稅款的比例； 某分支機構分攤比例=（該分支機構營業(yè)收入／各分支機構營業(yè) 收入之和）×0.35+（該分支機構職工薪酬／各分支機構職工薪酬之 和）×0.35+（該分支機構資產總額／各分支機構資產總額之和） ×0.30

【第6篇】房地產企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

近些年我國的房地產行業(yè)得到了快速發(fā)展，就行業(yè)特點而言，房地產項目的開發(fā)建設過程本身具有復雜性，需要房地產企業(yè)投入大量的資金。

而房地產開發(fā)的建設周期長，并且房地產企業(yè)在經營活動中也需要考慮諸多稅種的影響，如增值稅、土地增值稅、房產稅的印花稅等。

稅收籌劃則是指企業(yè)在遵守相關規(guī)定的基礎上，對企業(yè)的一系列經營活動做安排與籌劃，達到降稅負的目的，對于企業(yè)長遠發(fā)展的意義重大，值得關注。

房地產行業(yè)與國家財政掛鉤的費用，主要有兩項：一是土地出讓金，二是與房地產有直接關系的稅。

目前來看，土地出讓金是地方財政收入的主要來源，2023年全國土地出讓金8.4萬億，占地方本級財政收入的84%。

不過，從長遠來看，隨著城鎮(zhèn)化進程放緩，新房成交逐步萎縮，未來地方財政對土地出讓金的依賴勢必也會隨之減輕。

那么，與房地產行業(yè)有關的稅費，將成為財政要抓的重點。與房地產有直接關系的稅，包括耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅等。其中，土地增值稅是最主要的稅費。

房地產企業(yè)該如何做好稅收籌劃？

今天給大家分享一些籌劃思路。

利用土地臨界點

根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，如果企業(yè)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的話，免征土地增值稅。

普通住宅的標準為：住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0 以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。各省市可以根據(jù)自身情況適當浮動。

因此，企業(yè)建造普通標準住宅進行出售的話，如果增值額略超20%這一臨界點，就應當適當降低銷售價格，以達到免稅標準。

增加可扣除的項目

上一條說到，土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征。如果企業(yè)的增值率超過20%臨界點較多的話，可以通過增加扣除項目，使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

利用不同的利息扣除方式

雖然現(xiàn)行政策限制貸款流入房地產，但只要是房地產開發(fā)，就肯定會涉及到大量貸款。關于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制。

根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

也就是說，要么提供金融機構證明，要么在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內據(jù)實扣除；要么與其他費用一起，按稅法規(guī)定在房地產開發(fā)成本的10%以內扣除。

這兩種不同的扣除方式，給了企業(yè)稅收籌劃的空間。一般來說，所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

政府代收費用的處理

根據(jù)財稅字〔1995〕48號規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業(yè)是否將該代收費用計入房價，對于企業(yè)的增值額不會產生影響， 但是會影響房地產開發(fā)的總成本，也就會影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的數(shù)額。

利用土地增值稅的優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因國家建設需要依法征收、征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（財稅〔2008〕137號）。

除了這些法定的政策以外，還有很多政策性的減免。

開發(fā)多處房地產時的核算方式

房地產公司在同時開發(fā)多處房地產時，可以分別核算，也可以合并核算。這兩種方式所繳納的稅費是不同的。

一般來說，合并核算的稅收利益大一些。但如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，分別計算增值額的收益會更大。

分解房地產銷售價格降低稅率

房地產銷售所負擔的稅收主要是土地增值稅和所得稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。

因此，如果有可能分解房地產銷售的價格，從而降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。

由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業(yè)務獨立核算，以降低所適用的稅率。

.轉換房產稅計稅方式

根據(jù)房產稅暫行條例規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的稅率為12%。

兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異。企業(yè)可以適當將出租業(yè)務轉變?yōu)槌邪鼧I(yè)務，從而避免采用依照租金計算房產稅的方式。

來源：今日觀察員

【第7篇】房地產企業(yè)所得稅匯算清繳

房地產企業(yè)在年末都會進行匯算清繳的工作，今天就讓會計網(wǎng)給大家介紹關于“房地產企業(yè)怎么做匯算清繳”這個問題的知識內容整理。

房地產企業(yè)怎樣做匯算清繳

(一)每季度都需要預交。房地產開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實按季度或按月度預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。企業(yè)在采用預售的方式取得的收入，按照規(guī)定的預計利潤率按月度或季度計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再進行調增或調減。

(二)何時為完工的開發(fā)產品計交所得稅。

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的產品，無論其質量驗收是否合格，或者是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)。

當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品的實際投入使用或者辦理入住手續(xù)時，應視為開發(fā)產品已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應該按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本，并對企業(yè)本年度應納稅所得額進行計算。

房地產企業(yè)匯算清繳的特殊規(guī)定

1、預售收入可作為廣告和業(yè)務招待費計算基數(shù)

企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售(營業(yè))收入15%的部分，準予扣除;超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除?？梢姡N售(營業(yè))收入是計算廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費的基數(shù)。

2、預繳的稅費可以稅前扣除

增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。因此，房地產企業(yè)在預售時，繳納的稅費是可以在所得稅稅前扣除的。

3、部分預提費用可以作為計稅成本對待

國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本，除以下幾項外：

第一、工程沒有辦理最終結算也未取得全額發(fā)票的，在充分的資料證明條件下，發(fā)票不足金額可以預先計提，但最高不得超過合同總金額的10%。

第二、公共配套設施未按時完工建造的，可以按照預算建造總額合理預提建造費用。而此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

第三、因該向政府報批的建設費用可按規(guī)定預提，按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

來源于會計網(wǎng)，責編：susi

【第8篇】房地產企業(yè)預售收入企業(yè)所得稅

答：一.根據(jù)《國家稅務總關于房地產開發(fā)企業(yè)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（

國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的稅毛利率計算出預計營業(yè)利潤，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。 二.所得稅毛利率，

經濟適用房的計稅毛利率不得低于3%；

開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；

開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；

開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10%。

三.房地產企業(yè)在取的房屋預售證，收取房屋預收帳款后

（季度預交）應交企業(yè)所得稅=預收房款收入額*15%（毛利率）*25%；

借：銀行存款；

貸：預收賬款：xx業(yè)主；

2.同時按預收賬款交納營業(yè)稅費做：

借：應交稅費：應交營業(yè)稅

借：應交稅費：城建稅/教育附加費/地方教育附加費等；

貸：銀行存款

3.預交所得稅費用做：

借：應交稅費：企業(yè)所得稅；

貸：銀行存款

什么是遞延所得稅？

遞延所得稅是當合營企業(yè)應納稅所得額與會計上的利潤總額出現(xiàn)時間性差異時，為調整核算差異，可以賬面利潤總額計提所得稅，作為利潤總額列支，并按稅法規(guī)定計算所得稅作為應交所得稅記帳，兩者之間的差異即為遞延所得稅。按這種核算方式，合營企業(yè)需設置“遞延所得稅”科目來進行核算，在時間差額完全自行消失以后，本科目的余額也將為零。

通俗的講，就是會計上認定的繳稅金額與稅務局認定的金額不一致，而其中暫時性的（以后稅務局就認可了）就是遞延所得稅。

【第9篇】房地產企業(yè)所得稅申報表填寫

很多房地產企業(yè)在匯算清繳中不清楚a105010表中未完工產品實際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，應當如何填寫。

我們要理解本處調整的原因是由于稅會差異引起的，稅法上對未完工產品按照預計毛利潤要求預交企業(yè)所得稅，而會計上并不確認收入。

因此，在理解了上述原因的基礎上，我們假設該部分未完工產品已經按照預計毛利進行了結轉。該部分結轉對應的附加稅費及土增稅，如果財務處理上做了，借：應交稅費-預交附加稅（土增稅）貸：銀行存款進行了處理，則本處我們應將該部分填入25行中；如果有的財務賬務處理做了，借：稅金及附加 貸：應交稅費（或銀行存款）進行處理，在填列本表時我們就不需填列此行，以免出現(xiàn)重復扣除的現(xiàn)象。

總之，該行是否填寫數(shù)字與企業(yè)的會計處理息息相關，要分情況處理。