土增清算稅金怎么鑒證（3篇）

【第1篇】土增清算稅金怎么鑒證

土地增值稅清算復審，是稅務機關聘請第三方中介機構，對房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目應交土地增值稅，進行全面復查的一種審核方式，特別是對于土地增值稅稅負明顯偏低的開發(fā)項目，稅務機關復審的概率較大。

如何自查、如何復審、如何應對稅務機關的清算審核，對房地產開發(fā)企業(yè)來說，至關重要！

接下來我們將根據國家有關稅收法律法規(guī)、相關稅務問題解答等，就房地產開發(fā)成本的審核為大家分享相關內容。

一、土地征用及拆遷補償費的審核

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。重點應關注的地方:

1.審核征地費用、拆遷費用等實際支出金額與概(預)算是否存在明顯差異、拆遷補償費是否實際發(fā)生；

2.審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對；

3.審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地等相關扣除項目是否符合稅法規(guī)定。

應該如何審核

1.從檢查征地拆遷勘測工作的內部控制制度入手，分析查找內部控制存在的蒲弱環(huán)節(jié)，主要檢查實物量調查表是否經過建設單位(或者國土資源部門)、勘測機構以及被征收對象三方共同簽字確認，找準審計突破口；

2.可通過實物調查表資料與土地使用證，房屋產權證、土地承包合同等資料進行比對，分析實物調查資料與證件、測繪認定、評估認定的相關性和一致性。將拆遷檔案中的每個補償事項對照各類政策、規(guī)定和拆遷方案，重新逐項逐筆審核與復核計算，從而發(fā)現資料中存在的漏洞，生成需進一步審查的審計疑點。特別是在審計拆遷檔案時，需要重點關注拆遷安置協(xié)議書、被拆遷人的身份與戶籍信息、拆遷房屋所有權證與土地證，房屋測繪圖與面積計算、房屋評估報告等事項。在審查檔案時，重點關注拆遷協(xié)議中拆遷安置補償費，房屋搬遷補償費，臨時安署補償費，營業(yè)補償費、無證房及歷史遺留房補償費、房屋裝修補償、附屬設施補償費的計算及認定，當然在審計時間和精力有限的情況下，不可能面面俱到，要有重點的選取重要項目進行審計復核，從而找到審計疑點。將會發(fā)現是否存在虛報征地面積騙取征地補償費的線索；

3.通過審核征地拆遷臺賬資料，核對其登記的房屋用途、性質、補償面積是否與證件登記用途或相關證明一致。

二、前期工程費的審核應當包括下列內容

前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。房產開發(fā)企業(yè)哪些費用計入前期工程費:

1.勘探費。包括地質勘探、地下文物勘探;

2.規(guī)劃設計費。包括?總體規(guī)劃設計費、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費、施工圖設計費、環(huán)境設計費、售樓中心設計費;

3.地形圖測繪費;

4.開發(fā)項目可行性編制費;

5.開發(fā)土地平整;

6.開發(fā)土地清運費;

7.回填土費用;

8.放線費;

9.三通一平?包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路;

10.開發(fā)場地圍墻工程;

11.地基檢測費;

12.人防異地建設費;

13.城市基礎配套費和綠化費;

14.墻改專項費;

15.招標代理費、服務費、公證費;

16.質量監(jiān)督費;

17.合同鑒證費;

18.公共消防費、地震檢測費、工程監(jiān)理費用;

19.廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程;

20.項目整體性批報建費:項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費;

21.勘測丈量費:水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等;

22.臨時設施費金:工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產;

23.預算編、審費:支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用;

24.包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。

審核時應重點關注

1.審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常;

2.審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除;

3.是否將房地產開發(fā)項目銷售費用、管理費用、財務費用記入前期工程費;

4.多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費，是否按項目合理分攤。

三、基礎設施費和公共配套設施費的審核

應當包括下列內容:

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。公共配套設施費，指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。具體來講，房企開發(fā)項目配套設施包括:居委會用房、派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場館、中小學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、健身設施或用房、環(huán)境衛(wèi)生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務設施等等公共配套設施費。

《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十四條規(guī)定:“審核公共配套設施費時應當重點關注:公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。”

《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理:建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

審核時應重點關注

1.審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目；

3.審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業(yè)的費用；

4.審核各項基礎設施費和穗公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

5.審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用；

6.審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用；

7.獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常；

8.審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經按規(guī)定分攤；

9.各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定；

10.公共配套設施的界定是否準確、產權是否明確、是否真實發(fā)生、有無預提情況；

11.是否將房地產開發(fā)銷售費用、管理費用、財務費用記入公共配套設施費。

四、建筑安裝工程費的審核

應當包括下列內容:

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

1.出包方式

重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據:

①從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；

②實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；

③審核納稅人是否存在利用關聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時)承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

2.自營方式

重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理；

3.發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符；

4.自購建材費用是否重復扣除；

5.單位定額成本是否存在異常；

6.自行施工建設有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況；

7.是否取得項目所在地稅務機關監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票。

五、開發(fā)間接費用的審核

應當包括下列內容:

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

1.審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證；

2.如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目源；

3.審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用；

4.審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

5.審核是否將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費、銷售費用、財務費用等期間費用記入開發(fā)間接費用；

6.審核有無預提的開發(fā)間接費用；

7.審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除；

8.在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

來源：土地增值稅金穗源

【第2篇】土增清算扣除稅金

房地產開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)周期長、資金密集、涉及稅種及交稅環(huán)節(jié)眾多的特點，且每個開發(fā)環(huán)節(jié)具有互相制約、相互銜接的特征。房地產開發(fā)行業(yè)總體稅負是所有行業(yè)中最重的，同時也是稅務稽查的重點行業(yè)。開發(fā)商僅開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)（不含自持）全部稅費種一般將達到營業(yè)收入的15%～23%以上，是一般商業(yè)行業(yè)稅負率的5～7倍左右。而土地增值稅是開發(fā)商所有稅費中占比最重的三大稅種之一，是拉高房地產企業(yè)稅負的特殊稅種，也稱為“反房地產暴利稅”，目的是抑制房價過快增長。同時土地增值稅是地方稅種，開發(fā)商的開發(fā)產品類型眾多、業(yè)態(tài)多元化，成本對象的歸集與分配方式不同，各省市間清算政策執(zhí)行口徑又各不相同，因此頻頻在稅企之間引發(fā)爭議，房企間也戲稱為“土地爭執(zhí)稅”。

近年來，隨著我國房地產行業(yè)迅猛的發(fā)展，多年來的貨幣寬松政策使房地產行業(yè)存在大量的泡沫，房價越炒越高。針對這一現象，政府部門近期密集出臺相關政策，2023年央行和住建部將限制開發(fā)商融資政策即執(zhí)行“三道紅線”，2023年開局央行又出政策“兩道紅線”事關房貸，隨著宏觀調控的力度加強，房地產行業(yè)也正式進入一個前所未有的“新時代”，優(yōu)勝劣汰，而迅速變革、適應是中小民營房企發(fā)展、求生的唯一途徑。今后房地產將進入全流程管理時代，房地產企業(yè)財稅人員又是資金、稅收管理的核心，目前是轉型、提升、學習的關鍵期，必須依靠優(yōu)質的財務管理經驗為企業(yè)提供謀劃。而土增稅稅收業(yè)務貫穿于開發(fā)項目整個周期，清算工作計算復雜、爭議點多、風險大且難度系數高。本文結合企業(yè)開發(fā)清算過程中遇到的實際問題、差異點進行簡單的探討，以期能夠為同行業(yè)土地增值稅清算工作提供參考。

一、土地增值稅清算中的一些注意點

（一）土地增值稅清算單位的認定與建議

土地增值稅清算單位的劃分，直接影響到企業(yè)稅負，不同的清算單位確定可能最終產生較大差異的清算結果。國家層面對清算單位的規(guī)定存在模糊不清的地方，其規(guī)定依據主要為[國稅發(fā)〔2006〕187號]第1條“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算?！睂嵅僦懈鞯囟悇諜C關執(zhí)行口徑各不相同，“有關部門審批”一般指發(fā)展和改革局、住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局等頒發(fā)的《企業(yè)投資項目備案通知書》《建筑工程施工許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《商品房預售許可證》等，還有些地方省份以企業(yè)報送稅務部門的《土地增值稅項目登記表》作為土地增值稅清算單位。

企業(yè)財務人員在項目開發(fā)前期需了解判斷所在地區(qū)的清算單位規(guī)定，指導前期報批部門合理辦理證照。如浙江省地方稅務局公告2023年第16號明確規(guī)定以《建設工程規(guī)劃許可證》為清算單位，當企業(yè)在規(guī)劃報批階段存在多個《建設工程規(guī)劃許可證》時，財務人員可根據工程進度、預售情況提前預測土增稅在分期或一次開發(fā)情況下各自的稅負，往往清算單位的規(guī)模越大，分期清算的可能就越有利，而開發(fā)進度、銷售基本同時段的兩個或以上清算單位則建議在建設中變更合并為一張《建設工程規(guī)劃許可證》，以規(guī)避成本分配爭議、不同清算單位之間增值額不能互補而造成企業(yè)稅負增加的問題。

（二）土地增值稅清算時的分類與建議

土地增值額的“二分法”與“三分法”的來源依據，[財稅〔1995〕48號]第13條中首次提到將開發(fā)項目分別按“普通住宅”和“其他房地產”核算增值額，否則其建造的普通標準住宅不能適用于20%以下免征土增稅的規(guī)定。[國稅發(fā)〔2006〕187號]第1條則首次引入“非普通住宅”的概念，明確開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。金稅三期上線之后，全國統(tǒng)一了土增稅申報表[稅總發(fā)〔2015〕114號]《關于修訂財產行為稅部分稅種申報表的通知》中土地增值稅納稅申報表內增加了房產類型子目分別為：“普通”“非普通住宅”“其他類型房地產”，同時規(guī)定三種子目由各省自行設定維護。通過以上稅收文件，各地形成了從開始的“一分法”，分別核算時的“二分法”，到金稅三期后申報表的“三分法”等多種分類法。

目前土增清算使用“三分法”的省市數量在逐年增加，清算時分得越細，各欄次不能相互抵消，對企業(yè)越不利。由于土地增值稅為地方稅種，如北京市地稅局2023年7號公告時，依舊保留了“兩分法”，在土增申報表申報時“非普通住宅”一欄不填寫數字。而實操中各地方執(zhí)行口徑不一，建議財務人員與當地主管稅務機關提前做好咨詢溝通，看是否有強制要求，對征管寬松的地區(qū)可提前開展稅務籌劃。如**市置業(yè)有限公司曾在開發(fā)前期了解到，當地稅務部門采取的是“三分法”，但對無產權的車位、貯藏室等劃分可根據業(yè)務發(fā)生實質，如果隨同房屋贈與，無法分清收入的，在清算時可分別隨房并計不同類型可售房產的收入。而開發(fā)商本次以開發(fā)純住宅為主，不存在第三類商鋪等高增值額產品。對無產權車位、貯藏室等低增值額或負增值額類型在普通住宅與非普通住宅間分攤，使增值額在各欄次間相互抵消，最終降低了企業(yè)整體的增值率。同時，其建造的普通標準住宅因增值額未超過扣除項目之和的20%，而達到清算后退稅的要求。

（三）土地增值稅清算條件及時點的選擇

[國稅發(fā)〔2006〕187 號]第二條規(guī)定了土地增值稅的清算條件，包括應清算（主動清算）和可清算（被動清算）兩種情形，“應清算”即全部竣工、完成銷售兩個條件同時滿足時，達到應清算情形具有主動性。而“可清算”即稅務機關有權按企業(yè)情況采取通知清算情形，相應的主動權在稅務機關。

企業(yè)可結合開發(fā)節(jié)奏，根據房地產市場活躍程度，在項目剛竣工即將清盤前，如果相關成本費用發(fā)票未全部取得，可采取保留小部分房源的方法，避免達到“應清算”情形，使企業(yè)處于被動清算狀態(tài)。如果經過測算預繳的土增稅超過清算時需繳納的土增稅，則企業(yè)可規(guī)劃好銷售時機，使其達到“應清算”條件，主動申請清算退稅，提前釋放預繳稅款對資金的占用。

對于所開發(fā)的項目，如果開發(fā)商所有產品全部銷售完后進行土地增值稅清算的，其收入、成本基本全部確定，對企業(yè)來說是沒有稅負差異的。但如果銷售剛達85%或有自持物業(yè)比例時，剩余未售房產項目會受市場行情、地理位置等因素影響剩余物業(yè)的盈利水平，進而影響土地增值率，則可采取推遲清算延緩納稅的方法，直至收到稅務局《稅務事項通知書》后90天內辦理清算申報業(yè)務。

二、土增清算中的收入與成本的確認

土地增值稅清算時是以轉讓房地產取得的應稅收入減去扣除項目金額，計算出增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收?？鄢椖堪ㄍ恋爻杀尽㈤_發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金、其他加計扣除，可簡稱“地、本、費、稅、利”。因此收入與扣除項目的確認是整個清算的關鍵，特別是扣除項目中成本的不同分攤方式，直接影響整個項目的清算結果。

（一）土地增值稅清算收入的確定與企業(yè)所得稅確認收入的差異分析

（1）清算時收入的注意事項：政策依據如[國稅函〔2010〕220號]第1條規(guī)定，土地增值稅清算時已全額開票的，按發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以簽訂的銷售合同確認收入。銷售合同面積與實測面積不一致的，在計算土地增值稅時予以調整。

開票不全或未開發(fā)票情形，比如對清算時企業(yè)暫未收到銀行發(fā)放貸款的收入應根據以上政策文件按合同或補退面積差后的收入計入清算收入，與企業(yè)所得稅銷售收入的確認時點有顯著區(qū)別，[國稅發(fā)〔2009〕31號]第6條規(guī)定企業(yè)通過簽訂《房地產銷售（預售）合同》以銀行按揭方式取得的收入，首付款應于實際收到日確認收入，余款在銀行按揭貸款發(fā)放之日確認收入的實現。即土增清算時未放貸款收入需計入土增收入，而企業(yè)所得稅上是以放款時才確認收入的實現。

（2）[穂地稅函〔2016〕188號]第2條規(guī)定納稅人為增值稅一般計稅的，增值稅清算收入按“（含稅銷售收入+本項目土地價款×9%）/（1+9%）”確認，即：納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，應調增土地增值稅清算收入。

在一般計稅項目上，目前大部分地區(qū)采用：土地增值稅清算收入（不含稅銷售額）不等于會計賬面確認的不含稅收入，即含稅銷售額減除的不是銷售發(fā)票上注明的增值稅額，而是根據含稅銷售額加上當期對應土地價款后的銷售額，換算為不含稅銷售額。

土地增值稅清算收入=含稅收入-銷項稅額（差額計征）

舉例說明：房地產企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行開發(fā)，采用一般計稅方法，取得房款含稅銷售收入109萬元，對應允許扣除的土地價款為32.7萬元。

則增值稅收入為：（109-32.7）/（1+9%）=70萬元，差額繳納的銷項稅=70×9%=6.3萬元

企業(yè)所得稅收入（即開票收入）為：109/（1+9%）=100萬元，而土地增值稅收入為：（109+32.7×9%）/（1+9%）=109-（109-32.7）/（1+9%）×9%=109-6.3=102.7萬元

通過上面的例子可看清土地增值稅收入102.7萬元，既不等于增值稅的收入70萬元，也不等于企業(yè)所得稅收入即賬面收入100萬元，而是在賬面收入上增加因抵減土地價款的銷項稅額，所以企業(yè)在前期土增稅測算時，需及時了解當地清算收入的認定是否包含土地價款的抵減稅額，也要注意這里僅調增土增清算收入，但是在計算土增扣除項目時不調減土地成本。而根據[財會〔2016〕22號]企業(yè)所得稅處理時，收入按開票收入計算，主營業(yè)務成本按扣減土地成本銷項稅額計入，此處的收入與成本跟土地增值稅所確認的收入與成本存在明顯的差異。企業(yè)在土增項目稅負預測時，只有搞清各項收入基數，測算才有可能準確。

（二）開發(fā)成本的歸集分攤和注意事項

根據“企業(yè)會計準則”開發(fā)成本項目涉及歸集和分攤的主要是六大成本：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用和利息支出。

土地增值稅暫行條例、實施細則及[國稅發(fā)〔2006〕187號]、[國稅發(fā)〔2009〕91號]文中只給出了指導性的意見，對納稅人分期開發(fā)或開發(fā)多個項目的按實際受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。目前基本常見的分攤方法有“占地面積法”“建筑面積法”“直接成本法”“預算造價法”，而其他合理的成本分攤方法各地規(guī)定執(zhí)行標準不一，地域性政策較強。如：層高系數法、成本加成法、銷售收入比例法、售價系數法。

建議企業(yè)在選擇歸集和分攤方法時不可偏頗，要結合自身實情綜合應用，不可簡單地復制套用模式。比如土地成本，一般按占地面積法進行分配，也是稅務機關認可度最高的方式。如果企業(yè)開發(fā)產品以高層+排屋模式的，占地面積法分配可以拉高排屋成本，減少增值額；企業(yè)開發(fā)同類型產品，經過測算與分析能選出更科學的分配方式且“合理、合規(guī)”，企業(yè)應提前與稅務機關溝通確認，選擇對自身經濟利益最大化的攤銷方法。如采用占地面積與建筑面積相結合的方法、預算造價法等方式。

關于公共配套設施費，如果建成后產權屬于全體業(yè)主或無償移交政府的，多個（或分期）項目共同發(fā)生的建造成本需要在各清算單位合理分攤。一般將公共配套設施先單獨作為過渡性成本對象進行歸集，按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。再將分到的可扣除成本金額按建筑面積法將其成本在本項目不同類型可售面積中進行分配，即采用“二次分配法”。

前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的分配方法由企業(yè)自行選擇，企業(yè)根據合同、業(yè)務性質歸集到清算分期的成本直接計入有關房屋開發(fā)成本核算，分不清成本核算對象的，應先將其支出進行歸集，會計期末按照一定的分配標準分配給各受益對象。需要注意的是房地產企業(yè)在分配時，如果沒有特殊情況，應采用統(tǒng)一的分配方法（一般采用建筑面積法），不能人為地通過分配方法的選擇而調節(jié)各成本對象的成本。

同時財稅人員還要根據項目規(guī)劃中的特殊性，結合當地政策文件是否適用特別方法，如對超標準層高可采用層高系數法，可售建筑面積加倍計算等。最終保證企業(yè)使用的分攤方法、扣除金額對企業(yè)最合理、最有利。

本文僅論述了土地增值稅清算中涉及的部分處理事項，房地產企業(yè)土地增值稅清算屬于系統(tǒng)工程，清算規(guī)則復雜，在實際操作中難度頗高。企業(yè)應及時掌握新政策，在遵從稅法的前提下開展預測，對項目中涉及的爭議點，需提前規(guī)劃、做好全過程管理控制。通過合法的稅收安排降低企業(yè)稅負，完善企業(yè)土增清算管理體系，提高預期經濟收益，促進企業(yè)長效發(fā)展。

作者：倪賢慧

【第3篇】土增清算稅金扣除

一、關于土地增值稅清算時收入如何確認？

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

二、非直接銷售和自用房地產的收入如何確定？

一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

二）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

三）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入。

三、房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題

房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

四、房地產開發(fā)項目清算受理的條件應如何理解？

1、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

①房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

③直接轉讓土地使用權的。

2、對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

①已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。此條可用公式表示：（已轉讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算；

④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

五、清算規(guī)程中所稱的“已竣工驗收”的房地產開發(fā)項目，應當如何理解把握？

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設項目，凡符合下列條件之一的，應視為已經竣工驗收：

一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

二）開發(fā)產品已開始投入使用。

三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

六、房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權后不進行開發(fā)或者進行部分開發(fā)后即轉讓的房地產，其扣除項目如何掌握？

按照是否進行實質性的土地整理、開發(fā)為標準，區(qū)分兩種情況進行說明：

一）取得土地使用權后未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，其扣除項目如下：

1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅；

2、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

二）取得土地使用權后進行了實質性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉讓土地使用權的，其扣除項目如下：

1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅；

2、開發(fā)土地的成本；

3、加計開發(fā)土地成本的百分之二十；

4、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

七、對整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目后，進行后續(xù)開發(fā)建設，完成后再轉讓房產的，其扣除項目是否允許加計扣除？

對納稅人整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設，完成后再轉讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；

二）改良開發(fā)未竣工房地產的成本；

三）房地產開發(fā)費用；

四）轉讓房地產環(huán)節(jié)繳納的有關稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

五）加計取得未竣工房地產所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產開發(fā)項目成本兩項之和的百分之二十。

八、關于以土地使用權投資入股，被投資企業(yè)從事房地產開發(fā)的，其土地成本如何進行確認？

房地產開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關文件的規(guī)定，此類情形以《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：

一）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業(yè)取得土地使用權所支付的金額據以扣除。

二）2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，投資或聯(lián)營時形成的土地使用權溢價不得扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。

九、房地產開發(fā)企業(yè)財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？

房地產開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，以按規(guī)定計算的土地和房地產開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。

全部使用自有資金，開發(fā)項目未發(fā)生利息支出的，房地產開發(fā)費用以按規(guī)定計算的土地和房地產開發(fā)成本金額之和的10%計算扣除。

土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

十、房地產開發(fā)企業(yè)集團貸款或者核心企業(yè)貸款后，將資金統(tǒng)籌安排給集團內部其他企業(yè)使用，利息扣除的原則是什么？

企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤給集團內部其他成員企業(yè)使用，并且收取的利息不高于支付給金融機構的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構借款的證明和集團內部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分攤利息費用，據實扣除。

十一、房地產開發(fā)企業(yè)房產開始預售，尚未交付但已經預收房款，并按規(guī)定已經計算繳納了營業(yè)稅金及附加，這部分營業(yè)稅稅金可否計入扣除？

這種情況多出現于通知清算的房地產開發(fā)項目，雖然繳納的這部分營業(yè)稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預售房產尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預售收入并未計入土地增值稅轉讓收入，扣除項目金額中也不包括這部分面積的扣除項目，因而根據收入與扣除配比的原則，該部分面積所對應的已繳營業(yè)稅稅金不得計入本次清算扣除。

十二、房地產開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積轉為自用或出售，應當確認轉讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

十三、房地產開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？

根據房地產相關法律、法規(guī)等有關規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據此，凡房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉讓收入，按出售的開發(fā)產品計算銷售收入。

利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。

十四、對于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產項目的，清算項目的主體應如何確定？

企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔經營風險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產，對出地方應當按照轉讓國有土地使用權計算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；對于取得土地使用權的出資方，繼續(xù)投資進行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項目，計算征收土地增值稅。其中對出地方計算征收轉讓國有土地使用權土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時據以扣除。

若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產品的，出地方轉讓國有土地使用權的價格，為首次或者以后分配開發(fā)產品時應分出開發(fā)產品的市場公允價值加減其他補價計算確認；同時確認出資方取得該項土地使用權的成本。

十五、關于拆遷安置土地增值稅計算問題

一）房地產開發(fā)項目的拆遷補償費確認。按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認成本，（1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2、由主管稅務機關參照當地當年同類房地產的市場價格或評估價值確定。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

三）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

十六、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

十七、房地產開發(fā)企業(yè)建設公共配套設施因移交給政府等有關部門獲得的補償應如何處理？

房地產開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額；房地產開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，建設的公共配套設施建設完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償，抵減房地產開發(fā)成本中的建筑安裝工程費。

十八、房地產開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其按揭保證金計算土地增值稅時應如何處理？

房地產開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得計入扣除項目。實際發(fā)生的損失，作為房地產開發(fā)費用處理。

十九、房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品對外捐贈的，應當如何計算繳納土地增值稅？

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈的，應視同銷售，并按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入。此外，符合《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）第四條第（二）項規(guī)定的開發(fā)產品捐贈，不計銷售收入，同時對于該部分開發(fā)產品所應分擔的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用不得計入扣除。

二十、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？

兩個或兩個以上的房地產開發(fā)企業(yè)，依據法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產，不征收原合并各方房地產的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉讓房地產時，按照合并前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。

房地產開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)房地產的，不征收土地增值稅。派生方、新設方轉讓房地產時，按照分立前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。

股東將持有的企業(yè)股權轉讓，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。

二十一、房地產企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題。

房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

二十二、房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題。

房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

二十三、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題?。

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

案例分析

黃山市xx實業(yè)（集團）有限公司，經營范圍主要為生產環(huán)氧樹脂等化工產品及房地產開發(fā)、銷售。

2006年12月，該（集團）有限公司控股股東吳某將2004年競拍取得的原某飯店資產(共1400萬元)通過法定評估機構評估增值后以股權形式投資到黃山市xx化工（集團）有限公司(評估價值共6200萬元，其中房屋2800萬元、土地20000平方米3400萬元，)，并于12月31日完成工商登記注冊，增加黃山市xx化工（集團）有限公司的注冊資本。該資產隨即記入到黃山市xx化工（集團）有限公司帳目，并按照會計制度和稅法規(guī)定計提折舊。2007年7月，黃山市xx化工（集團）有限公司對原某飯店主樓進行了整體改造裝修。

2008年下半年某黃山市xx化工(集團)有限公司某飯店及周邊地塊被政府規(guī)劃為新區(qū)商貿城。因此，2023年3月3日黃山市xx化工(集團)有限公司向當地政府申請將其名下的土地共23020.15平方米申請變更為商住用地，并于2023年5月向當地工商部門申請增加“房地產開發(fā)、銷售”經營范圍，同時更名為“黃山市xx實業(yè)(集團)有限公司”。由黃山市xx實業(yè)(集團)有限公司補繳了土地出讓金，自行開發(fā)，吳某所投入的房產全部拆除。

根據上述情況某縣局提出三個方面問題需要市局明確的：

1、吳某以房地產作價入股進行投資行為是否繳納土地增值稅？

2、黃山市xx實業(yè)（集團）有限公司從事房地產開發(fā)業(yè)務在計算土地增值稅時，如何確定允許扣除的吳某所投入土地的地價款？是吳某將土地投入公司前為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用？還是公司取得吳某投入土地后帳面價值的凈值？

3，黃山市xx實業(yè)（集團）有限公司從事房地產開發(fā)業(yè)務在計算土地增值稅時，如何確定允許扣除的吳某所投入房產的金額？是吳某將房產投入公司前為取得房產所支付的金額及有關費用還吳某所投入房產拆除形成的帳面損失金額。

分析如下

1、根據財稅[1995]48號文件規(guī)定：對于以房地產進行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資的聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

財稅[2006]21號文件規(guī)定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的均不適用財稅[1995]48號第一條暫免土地增值稅的規(guī)定。

根據上述文件規(guī)定我們分析：吳某2004年競拍取得的原某飯店資產通過法定評估機構評估增值后2006年12月以股權形式投資到黃山市xx化工（集團）有限公司，而不是房地產企業(yè)，因此吳某投資行為按照財稅字[1995]48號暫免征收土地增值稅。

2、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關費用。

按照財務制度和會計準則的規(guī)定黃山市xx實業(yè)（集團）有限公司應將房產和土地使用權按評估價入固定資產和無形資產帳，但是土地增值稅不是按帳面價值計算增值稅扣除項目金額，那么黃山市xx實業(yè)（集團）有限公司取得吳某所投入土地時未支付地價款，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一款規(guī)定，黃山市xx實業(yè)（集團）有限公司從事房地產開發(fā)業(yè)務在計算土地增值稅時，允許扣除的地價款應為吳某將土地投入公司前為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用及黃山市xx實業(yè)(集團)有限公司補繳的土地出讓金。

3、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本）包括土地征用及拆遷補嘗費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接成本。

土地征用及拆遷補嘗費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下的附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出。

黃山市xx實業(yè)(集團)有限公司的所拆除的建筑物如何扣除問題，根據現行財務制度、會計準則及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款第一項規(guī)定，房產扣除金額應比照開發(fā)成本中的拆遷補償費在稅前扣除，扣除金額為該房產的帳面損失。

來源：金穗源