房地產企業(yè)收入的賬務處理（7篇）

【第1篇】房地產企業(yè)收入的賬務處理

最近一段時間，有不少房地產企業(yè)向筆者咨詢結轉收入應如何正確進行財稅處理，特別是怎么做會計分錄。筆者結合一個案例進行說明，分析房地產企業(yè)結轉收入的財稅處理，以減少稅務風險的產生。

案例：

某市區(qū)內鑫瑞房地產有限責任公司，系增值稅一般納稅人，成立于2023年2月，支付土地價款132800000元，占用土地面積200000平方米，開發(fā)建設鴻達小區(qū)項目，房地產項目可供銷售建筑面積268240.68平方米，2023年8月取得《商品房預售許可證》，2023年1月開發(fā)項目第一期業(yè)主已經入住，入住房屋建筑面積（當期銷售房地產項目建筑面積）135814.34平方米。1月份從預收賬款會計科目結轉銷售收入502341685元，結轉后預收賬款科目無余額，允許抵扣的進行稅額為21256756.68元。該企業(yè)增值稅預征率為3%，土地使用稅稅率為5元/平方米，土地增值稅預征率為2%，土地增值稅未達到清算條件，假如不考慮其他因素，如何對增值稅、土地使用稅和土地增值稅正確進行財稅處理，并做出結轉收入的會計分錄。

分析：

一、增值稅

根據《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號，以下簡稱18號公告）第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。本案例應補繳的增值稅＝應繳增值稅-已預繳增值稅。根據18號公告第十條規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

18號公告第十一條規(guī)定，應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款＝預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。本案例按照9%的適用稅率計算，已預繳增值稅=502341685÷（1+9%）×3%＝13825917.94（元）

預繳增值稅會計分錄為（單位：元，下同）：

借：應交稅費——預交增值稅13825917.94

貸：銀行存款13825917.94

根據《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號，以下簡稱18號公告）第四條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額＝（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。18號公告第五條規(guī)定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

1月份當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款＝（135814.34÷268240.68）×132800000＝67238661.76（元），

允許扣除的土地價款所對應的稅額＝67238661.76÷（1+9%）×9%＝5551816.11（元）。

1月份銷售額＝（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）＝（502341685-67238661.76）÷（1+9%）＝399177085.54（元）

1月份應繳增值稅＝銷項稅額-進項稅額＝399177085.54×9%-21256756.68＝14669181.02（元），

1月份應補繳增值稅＝應繳增值稅14669181.02-已預繳增值稅13825917.94＝843263.08（元）。

結轉收入會計分錄為：

借：預收賬款502341685

貸：主營業(yè)務收入460863931.19

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）41477753.81［502341685÷（1+9%）×9%）］

根據《財政部關于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知》（財會〔2016〕22號）的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理，待納稅義務發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）”科目，貸記“主營業(yè)務成本”科目。

允許扣除土地價款所對應的稅額涉及的會計分錄為：

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）5551816.11

貸：主營業(yè)務成本5551816.11

二、土地使用稅

房地產開發(fā)企業(yè)一般經歷前期準備、建筑施工和銷售房產三個階段，在前期準備、建筑施工階段，房地產開發(fā)企業(yè)應該按照占用的土地面積全額繳納土地使用稅。在銷售房產階段，對于房地產開發(fā)企業(yè)應自房屋交付使用之次月起調減土地使用稅計稅依據，但要按照未交房產與已交房產的建筑面積比例分攤計算土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應按規(guī)定全額征收土地使用稅。房地產開發(fā)企業(yè)從全部交房后次月起，開發(fā)用地的土地使用稅不用繳納，稅額為零。在本案例中，房地產項目可供銷售建筑面積268240.68平方米，當期銷售房地產項目建筑面積135814.34平方米，次月也就是2023年2月應調減101263.04平方米，即［（200000/268240.68）×135814.34］，2023年2月應申報繳納土地使用稅＝（200000-101263.04）×5＝493684.8（元）。

計提土地使用稅的會計分錄為：

借：稅金及附加493684.8

貸：應交稅費——應交土地使用稅493684.8

繳納土地使用稅493684.8元的會計分錄為：

借：應交稅費——應交土地使用稅493684.8

貸：銀行存款493684.8

三、土地增值稅

本案例土地增值稅未達到清算條件，土地增值稅只能預征。根據《國家稅務總局關于營改增土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）規(guī)定，房地產企業(yè)采取預收稅款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征計征依據＝預收款-應預繳增值稅稅款。

本案例土地增值稅預征計征依據＝502341685÷（1+9%）-13825917.94＝447038013.25（元）

土地增值稅預征稅款＝447038013.25×2%＝8940760.27（元）。

繳納預征土地增值稅會計分錄為：

借：應交稅費——預交土地增值稅8940760.27

貸：銀行存款8940760.27

本文作者李明泰，作者單位系國家稅務總局五河縣稅務局。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當的專業(yè)意見下依據所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯系我們，謝謝！

【第2篇】房地產企業(yè)預售收入企業(yè)所得稅

答：一.根據《國家稅務總關于房地產開發(fā)企業(yè)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（

國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的稅毛利率計算出預計營業(yè)利潤，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。 二.所得稅毛利率，

經濟適用房的計稅毛利率不得低于3%；

開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；

開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；

開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10%。

三.房地產企業(yè)在取的房屋預售證，收取房屋預收帳款后

（季度預交）應交企業(yè)所得稅=預收房款收入額*15%（毛利率）*25%；

借：銀行存款；

貸：預收賬款：xx業(yè)主；

2.同時按預收賬款交納營業(yè)稅費做：

借：應交稅費：應交營業(yè)稅

借：應交稅費：城建稅/教育附加費/地方教育附加費等；

貸：銀行存款

3.預交所得稅費用做：

借：應交稅費：企業(yè)所得稅；

貸：銀行存款

什么是遞延所得稅？

遞延所得稅是當合營企業(yè)應納稅所得額與會計上的利潤總額出現時間性差異時，為調整核算差異，可以賬面利潤總額計提所得稅，作為利潤總額列支，并按稅法規(guī)定計算所得稅作為應交所得稅記帳，兩者之間的差異即為遞延所得稅。按這種核算方式，合營企業(yè)需設置“遞延所得稅”科目來進行核算，在時間差額完全自行消失以后，本科目的余額也將為零。

通俗的講，就是會計上認定的繳稅金額與稅務局認定的金額不一致，而其中暫時性的（以后稅務局就認可了）就是遞延所得稅。

【第3篇】房地產企業(yè)收入確認

電商企業(yè)得以生存的基本保證即為銷售收入，其也是決策企業(yè)盈利的重要指標，對企業(yè)財務情況與運營成果具有直接的影響，還是企業(yè)高層管理人員與外部投資部分做出決定的關鍵因素。基于舊有收入準則的角度而言，很多企業(yè)的收入確認范圍和相關政策并不清晰，企業(yè)通常使用缺乏清晰的確定范圍與缺乏完善的收入確認政策以及人為操縱企業(yè)效益的情況。

一、電商行業(yè)的銷售流程以及收入確認時點

（一）電商行業(yè)的銷售流程

以淘寶電商行業(yè)為例，按照電商行業(yè)的不同銷售產品可分成電子書、話費充值、游戲點卡等實物銷售與虛擬類貨物的銷售，通常虛擬貨物銷售可利用下載或電子郵件將“貨物”交給用戶，時間方面會比實物銷售的時間快。但不管是普通貨物的銷售，還是虛擬貨物的銷售，都具有相同的銷售流程，首先，消費群體在電商平臺上挑選喜歡商品時，選定以后將訂單提交；其次，通過第三方支付寶平臺進行付款；再次，商家于后臺完成訂單有關信息的確認以后，及時選定合適的物流發(fā)出商品；消費者在收到購買的貨物以后，感覺對商品滿意了，才能主動在電商平臺上確定收貨或等待電商平臺主動確認收貨，支付寶在接收到信息以后，再向商家轉入貨款，

完成本次交易；另外，還有一種狀況就是消費者對于購買的商品不滿意，運用了七天無理由退款的權利或接受售后服務。完成相關手續(xù)的辦理后將商品推給商家，商品回到商家以后對相關信息進

行核對，告知支付寶向消費者退款，結束本次交易。

（二）電商企業(yè)的銷售收入確認時點

通過梳理電商企業(yè)的銷售流程，收入確認時點具有以下幾個時點：

（1）商家將消費者購買的貨物交給物流之后實施收入確認，通常商家會認為，貨物一定會由物流交到消費者們的手中，而且之后很少會出現退貨或換貨的情況，符合貨物控制權的轉移需求；

（2）消費者在確認收貨后，商家通過支付寶將貨物款項管給商家賬戶之后的確認收入?；谏碳业慕嵌榷裕退阖浳镌谖锪髦锌赡馨l(fā)生損壞，因消費者在收貨確認收貨后，說明商品并無損壞，很少會出現退貨與換貨情況，符合貨物控制權的轉移需求，需在這時進行銷售收入確認；

（3）在退貨期滿之后商家的確認收入，在商家的意識中，只有貨物期滿之后，才能將商品的控制權真正轉給消費者?；谛率杖霚蕜t背景下，轉移控制權的代替風險轉移報酬即為判斷確認時點的標準，也就是消費者收到貨物控制權的確認收入。針對第一個時點，因貨物通過物流運送中發(fā)生不明確原因，貨物并未及時送到消費者的手中，商品控制權沒有得到轉移，所以不能在這時進行確認收入。第二個時點與第三個時點，問題關鍵體現在商家承諾的七天無理由退貨時怎樣進行確認收入。七天無理由退貨承諾指的是消費者收到貨物后七天之內可以利用任何理由向商家申請將貨物退給商家，理由除了有貨物的質量和本身要求不同等一些客觀原因，還有各類主觀原因。因此面對七天無理由退貨承諾之下的銷售行為隸屬附帶銷售退回銷售環(huán)節(jié)，也就是說，商家需要在消費者獲得貨物控制權的同時，根據消費者的商品轉讓而預期有權利收對價金額（將預期因為銷售退還的金額扣除）進行確認收入，根據預期因為銷售退還金額來確認負債。

所以對第二確認收入時點認同。

二、電商企業(yè)的特殊銷售收入確認和計量

（一）七天無理由退貨收入確認和計量

鑒于以上分析可見，待消費者接收貨物確認收入之后，按照新收入專責來轉移權力模型及規(guī)范履約責任，將商品的控制權視為已轉移，這時才能確認收入，商家可以按照對退貨率的預估，確認未退貨當作主營收入，同時對相應成本進行結轉；針對可能會退回的已經銷售貨物應確認為預計負債。貨物退回期滿后，商家可以按照具體的退款情況適當調整預計負債和主營收入等項目。商家若難以對退貨可能性進行合理明確，需要將所有確認是已經發(fā)出的貨物，在退貨期滿以后才能確認收入。

（二）確認與計量物流費用

電商企業(yè)與實體經濟存在的不同特點即為前者需借鑒物流平臺來完成最后的交易，與京東等電商企業(yè)的不同之處就是具有自己獨立的物流平臺，淘寶電商需借鑒單方物流企業(yè)才能完成最后的銷售，所以其需要收取用戶物流費用與支付物流企業(yè)費用應分為以下幾種情況進行分析：

（1）收取物流的費用和實際支付金額相等。

這一種最簡單的情況，商家可以現在其他應付的款項中計入物流費用，在具體繳納的時候在將其轉出。

（2）收取物流的費用比具體支付金額少。

在具體銷售業(yè)務當中，商家為了提升自己的競爭力或者刺激用戶購買，經常會僅收取很少物流費用。這時為物流企業(yè)具體支付的進入和收取物流費用的差額需要商家自己承擔，可以視作因促銷形成的銷售費用。

（3）收取物流費用比實際支付金額多。

具體原因是：

（1）待商家的銷售業(yè)務太多時，物流企業(yè)會為了贏得優(yōu)質客源對貨物價格給予優(yōu)惠；

（2）還可能是商家為了提升自家產品的競爭力而調低產品的售賣價格，利用提升物流價標準來降低銷售損失。

若是第一個原因，可視作為遞減銷售費用；

若是第二個原因，需要在主營業(yè)務的收入中計入物流收取的費用，具體業(yè)務中可按照實際情況而定，但有時也無法對以上兩個原因進行區(qū)分，為了讓核算流程簡化，建議使用第一個處理方法。

總之，伴隨新收入準確的廣泛推廣與應用，為電商企業(yè)銷售方面帶來了新型計量和確認思路，與舊收入準則比較來看，企業(yè)按照此商品風險與報酬進行判斷，新收入準則中心思維作為此商品、服務控制權轉移時，就能確認收入。此外，伴隨新收入準則的廣泛運用，涌現出合同價格、實際支付價格、市場價格等對價格進行衡

量的一些名詞，正因這些價格的不同，讓電商企業(yè)銷售不再只處在某一時點的確認收入，待符合此類條件后，才能在某個時間段內逐漸確認收入。

【第4篇】房地產企業(yè)收入確認時點

對于財務小伙伴們來說，準確掌握收入確認時點是我們工作中的一項必備技能，否則，很容易給企業(yè)帶來涉稅風險。為了便于小伙伴們能夠快速掌握這項技能，小編將企業(yè)所得稅的收入確認時點進行了系統(tǒng)的歸納梳理。上一期我們對《銷售商品、提供勞務和特許權使用費的收入確認時點》進行了學習，本期我們繼續(xù)學習租金收入、企業(yè)取得政府財政資金的收入、接受捐贈收入和利息收入等4個內容：

一

租金收入

企業(yè)所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

根據《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

政策依據

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條

《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)第一條

二、企業(yè)取得政府財政資金的收入

企業(yè)按照市場價格銷售貨物、提供勞務服務等，凡由政府財政部門根據企業(yè)銷售貨物、提供勞務服務的數量、金額的一定比例給予全部或部分資金支付的，應當按照權責發(fā)生制原則確認收入。

除上述情形外，企業(yè)取得的各種政府財政支付，如財政補貼、補助、補償、退稅等，應當按照實際取得收入的時間確認收入。

政策依據

《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干政策征管口徑問題的公告》(國家稅務總局公告2023年第17號)第六條

三、接受捐贈收入

企業(yè)所得稅法第六條第(八)項所稱接受捐贈收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產、非貨幣性資產。

接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產的日期確認收入的實現。

政策依據

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十一條

四、利息收入

企業(yè)所得稅法第六條第(五)項所稱利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構成權益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。

利息收入，按照合同約定的債務人應付利息的日期確認收入的實現。

政策依據

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十八條

來源：北京稅務

【第5篇】房地產企業(yè)收入確認時點會計和稅法的區(qū)別

國際財務報告準則第15 號發(fā)布之后，“財政部關于修訂印發(fā)《企業(yè)會計準則第14號—收入》的通知財會〔2017〕22號”要求在境內外同時上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業(yè)會計準則編制財務報表的企業(yè)，自2023年1月1日起施行；其他境內上市企業(yè)，自2023年1月1日起施行；執(zhí)行企業(yè)會計準則的非上市企業(yè)，自2023年1月1日起施行。一直以來，房地產行業(yè)的合同銷售與會計收入確認時點不一致，成本計量滯后。這使得房地產企業(yè)的會計信息嚴重滯后，不能作為企業(yè)在重大管理、投資、融資和稅務籌劃上決策的有力支撐。而新收入準則是否對房地產企業(yè)收入的確認產生重大影響，進而對會計信息有重大影響，成為了業(yè)界最為關注的焦點。對此我們結合碧桂園的案例對如何執(zhí)行新收入準則進行研究與思考。

一、舊準則下收入確認

（一）確認原則

1、企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；

3、收入的金額能夠可靠地計量；

4、相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；

5、相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。

（二）實務操作

按照舊準則，在房地產的實務中，一般是以商品的交付為確認收入的標準，因為只有把符合標準的商品交付給客戶后，才能實現商品的風險和報酬的轉移。同時具備條件有1、買賣雙方簽訂銷售合同并在國土部門備案；2、房地產開發(fā)產品已建造完工并達到預期可使用狀態(tài)，經相關主管部門驗收合格并辦妥備案手續(xù)；3、買方按銷售合同付款條款支付了約定的購房款項并取得銷售合同約定的入伙資格，即賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權利，相關經濟利益能全部流入公司時，確認銷售收入。

房地產作為一種特殊的商品，在我國受到法律以及銷售合同的嚴格約束。如《商品房銷售管理辦法》中就有明確規(guī)定“房屋在交付時如發(fā)現戶型與約定的設計圖不相同，或者驗收的面積超過了約定的誤差區(qū)間，或者驗收的面積誤差率超過了± 3% 的范圍時，買方均有權要求賣方退房并退款。而該違約責任全部由房地產開發(fā)企業(yè)來承擔，企業(yè)需退還買方已付的全額房款及相關的利息?！庇纱丝梢姡挥性诮桓斗蠘藴实纳唐贩拷o客戶后，商品的風險和報酬才算轉移了給客戶，同時對于開發(fā)過程中物業(yè)出現毀損、滅失等風險并沒有轉移給客戶；因此房地產企業(yè)通常以交付作為會計上確認收入的時點，銷售收款在會計上是不能直接確認為銷售收入，只能計入預收賬款。

二、新準則下收入確認

（一）主要變化

1、將現行收入和建造合同兩項準則納入統(tǒng)一的收入確認模型

新收入準則要求采用統(tǒng)一的收入確認模型來規(guī)范所有與客戶之間的合同產生的收入，并且就“在某一時段內” 還是“在某一時點” 確認收入提供具體指引，有助于更好地解決目前收入確認的時點問題，提高會計信息可比性。

2、以控制權轉移替代風險報酬轉移作為收入確認時點的判斷標準

現行收入準則要求區(qū)分銷售商品收入和提供勞務收入，并且強調在將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方時確認銷售商品收入，實務中有時難以判斷。新收入準則打破商品和勞務的界限，要求企業(yè)在履行合同中的履約義務，即客戶取得相關商品（或服務）控制權時確認收入，從而能夠更加科學合理地反映企業(yè)的收入確認過程。

（二）關于收入的確認

企業(yè)應當在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品控制權時確認收入。取得相關商品控制權，是指能夠主導該商品的使用并從中獲得幾乎全部的經濟利益，也包括有能力阻止其他方主導該商品的使用并從中獲得經濟利益。企業(yè)在判斷商品的控制權是否發(fā)生轉移時，應當從客戶的角度進行分析，即客戶是否取得了相關商品的控制權以及何時取得該控制權。取得商品控制權同時包括下列三項要素：一是，能力。企業(yè)只有在客戶擁有現時權利，能夠主導該商品的使用并從中獲得幾乎全部經濟利益時，才能確認收入。如果客戶只能在未來的某一期間主導該商品的使用并從中獲益，則表明其尚未取得該商品的控制權。例如，企業(yè)與客戶簽訂合同為其生產產品，雖然合同約定該客戶最終將能夠主導該產品的使用，并獲得幾乎全部的經濟利益，但是，只有在客戶真正獲得這些權利時（根據合同約定，可能是在生產過程中或更晚的時點），企業(yè)才能確認收入，在此之前，企業(yè)不應當確認收入。二是，主導該商品的使用?？蛻粲心芰χ鲗г撋唐返氖褂茫侵缚蛻粼谄浠顒又杏袡嗍褂迷撋唐?，或者能夠允許或阻止其他方使用該商品。三是，能夠獲得幾乎全部的經濟利益?？蛻舯仨殦碛蝎@得商品幾乎全部經濟利益的能力，才能被視為獲得了對該商品的控制。商品的經濟利益，是指該商品的潛在現金流量，既包括現金流人的增加，也包括現金流出的減少?？蛻艨梢酝ㄟ^使用、消耗、出售、處置、交換、抵押或持有等多種方式直接或間接地獲得商品的經濟利益。

（三）確認時點

滿足下列條件之一的， 屬于在某一時段內履行履約義務；否則，屬于在某一時點履行履約義務：

1、客戶在企業(yè)履約的同時即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經濟利益。

2、客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品。

3、企業(yè)履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。

具有不可替代用途，是指因合同限制或實際可行性限制，企業(yè)不能輕易地將商品用于其他用途。有權就累計至今已完成的履約部分收取款項，是指在由于客戶或其他方原因終止合同的情況下，企業(yè)有權就累計至今已完成的履約部分收取能夠補償其已發(fā)生成本和合理利潤的款項，并且該權利具有法律約束力。

（四）五步法模型

第一步，識別與客戶訂立的合同；第二步，識別合同中的單項履約義務；第三步，確定交易價格；第四步，將交易價格分攤至各單項履約義務；第五步，履行各單項履約義務時確認收入。其中，第一步、第二步和第五步主要與收入的確認有關，第三步和第四步主要與收入的計量有關。

三、碧桂園案例分析

假如期房銷售業(yè)務的合同中能明確約定，在客戶違約在先的情況下，房地產企業(yè)有權就累計至今已完工的部分收取相應的款項，包括能夠補償其已發(fā)生的全部成本以及合理利潤，那么期房銷售就能判定為完全滿足新收入準則下按時段確認的第三個條件。也就是說房地產企業(yè)可以把期房銷售作為按時段來確認收入的業(yè)務，并根據產出或者投入的比例來確認恰當的履約進度，并分期確認收入金額。如此一來，期房銷售業(yè)務的會計收入的確認時點就顯然提前了。 比較典型的就是碧桂園在合同中明確“強制收款請求權”的案例。

2023年9月11日，碧桂園控股有限公司 （股票代號：2007.hk，）在香港聯合交易所發(fā)布《2017中期報告》，披露了2023年上半年業(yè)績。新收入準則的提前采用，使得該公司本期收入增長了 147.5 億元，即增加了26.7%。本期利潤增長了33.3億元，即增加了141.7%。顯然新收入準則的采用對碧桂園公司該年度上半年的財務狀況及經營成果產生了很大的影響。

如前文準則規(guī)定，滿足三個條件之一的，屬于在某一時段內履行履約義務，應選擇在一段時間內確認收入，否則屬于在某一時點履行履約義務，應選擇在某一時點確認收入。碧桂園的房地產開發(fā)按履約進度在一段時間內確認收入的做法有一定的合理性，但國際財務報告解釋委員會近期對住宅房地產銷售是否滿足一段時間內確認收入的條件，則給出了否定的傾向性意見。

碧桂園在報表中做了如下說明：在以往年度的報告期間，當銷售合同的重要風險和報酬在交付物業(yè)所有權的特定時點全部轉移給客戶時，本集團確認房地產開發(fā)活動產生的收入，而非按照建造進度陸續(xù)轉移進行確認。根據《香港財務報告準則第15號》，本集團在履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，且本集團在整個合約期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項，本集團根據滿足在一段時間內履行義務的條件，按投入法計量的履約進度確認收入。

應該關注的是碧桂園在處理收入確認中也是非常謹慎的。他們既咨詢了法律意見，也得到了當地審計機構和監(jiān)管部門的認可。在其中期報告中，附注中的“判斷與估計”部分也有提及到“本集團是否有權就累計至今已完工的部分收取款項，并采用在一段時間內的方法確認收入，是取決于每個合同條款里面的具體約定以及該合同條款在當地的法律環(huán)境下是否適用。本集團在必要時審查了其合同條款，當地有關法律法規(guī)以及當地監(jiān)管機構的意見，并獲得了法律建議”。實際上據了解，碧桂園采用“在一段時間內確認收入”的房地產收入，均為其在國外開發(fā)的房地產項目，是基于國外所處的法律環(huán)境以及合同的具體條款而判斷得出的結論。其在國內的房地產開發(fā)項目的銷售收入顯然并不在這部分按時段確認的收入中。

四、風險

（一）監(jiān)管風險

近日，中注協(xié)書面約談立信中聯會計師事務所（特殊普通合伙），提示房地產行業(yè)上市公司年報審計風險。中注協(xié)相關負責人指出，近年來，我國經濟下行壓力加大，房地產市場調控不斷推進，不少房地產企業(yè)經營困難，面臨較大資金壓力，審計風險較高。中注協(xié)提示注冊會計師重點關注以下方面：一是關注收入確認與計量。注冊會計師應關注收入確認政策的恰當性和一貫性，檢查銷售有關房款支付、房屋交付等關鍵條款和產權交易中心備案登記情況；關注預收款項的賬齡及款項使用限制條件，結合存貨監(jiān)盤程序，判斷商品房實際交付情況，重點關注虛增收入或提前確認收入等情況；關注短期事件或期后事項導致的商品房銷售退回，關注銷售退回收入的真實性和跨期問題；關注是否存在銷售增長率、綜合毛利率逆勢大幅增長等異常情況。(略）

（二）操作層面

新準則的全面實行是一個完整的體系，除了收入外成本、納稅、合同管理等方面都要統(tǒng)一執(zhí)行而不是有選擇的執(zhí)行。在銜接規(guī)定方面，國際財務報告準則第 15 號有兩種方法供企業(yè)選擇：一是允許企業(yè)采用追溯調整。二是將首次執(zhí)行的累積影響僅調整首次執(zhí)行本準則當年年初留存收益及財務報表其他相關項目金額，不調整可比期間信息。經征求監(jiān)管部門及部分企業(yè)意見，新收入準則采用了第二種方法，以便于我國企業(yè)之間的財務報表信息可比，并避免追溯調整對企業(yè)產生的影響。

五、結論

理論上新收入準則可以美化其資產負債表，在舊準則下，房地產公司預售時收取的款項只能作為負債反映，在交房的時點上才可以一次性確認收入，交房前賬上負債金額高，又身處資金密集型行業(yè)，資產負債率高企，變相抬高了融資難度和資金成本。在新準則下，由于原來被列為負債的客戶預付款項，可以提早轉化為收入，資產負債率下降，債務評級有望得到調升，融資時更有優(yōu)勢。但是在開發(fā)產品的立場上看，提前或推遲確認收入最終不會對開發(fā)產品最終凈利潤產生影響，如果不對外融資，現金流狀況也不會影響。

在我國目前的法律體系下，按目前的合同判斷，新收入準則對房地產企業(yè)收入的確認并不會產生實質性的影響，房產銷售暫時還不能按時段分期確認收入以提前確認收入；國內擬執(zhí)行新收入準則的房企基本也在觀望。但是，我們需要隨時關注相關法律法規(guī)的更新，執(zhí)法部門對于準則的解讀；需要根據合同條款和實際情況分析，判斷是否有條件達到滿足新收入準則的要求。

來源：徐風細雨

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【第6篇】房地產企業(yè)營業(yè)收入

排序

證券代碼

證券簡稱

營業(yè)收入，億元↓

1

000002.sz

萬科a

3376.73

2

600048.sh

保利發(fā)展

1563.76

3

001979.sz

招商蛇口

894.84

4

601155.sh

新城控股

617.54

5

600383.sh

金地集團

529.52

6

000656.sz

金科股份

434.15

7

000961.sz

中南建設

343.51

8

600325.sh

華發(fā)股份

328.08

9

000069.sz

華僑城a

292.81

10

000031.sz

大悅城

248.58

11

002146.sz

榮盛發(fā)展

239.25

12

600340.sh

華夏幸福

219.80

13

002244.sz

濱江集團

198.68

14

600376.sh

首開股份

193.85

15

600565.sh

迪馬股份

193.08

16

000671.sz

陽光城

187.49

17

000402.sz

金融街

155.10

18

000736.sz

中交地產

152.50

19

600466.sh

藍光發(fā)展

148.57

20

600708.sh

光明地產

126.81

21

600657.sh

信達地產

118.90

22

000517.sz

榮安地產

102.34

23

600266.sh

城建發(fā)展

97.47

24

000926.sz

福星股份

91.89

25

001914.sz

招商積余

91.77

26

600067.sh

冠城大通

90.40

27

000560.sz

我愛我家

88.85

28

601588.sh

北辰實業(yè)

87.66

29

600223.sh

魯商發(fā)展

85.29

30

600077.sh

宋都股份

68.13

31

600663.sh

陸家嘴

67.69

32

900932.sh

陸家b股

67.69

33

600208.sh

新湖中寶

66.83

34

600736.sh

蘇州高新

64.19

35

000042.sz

中洲控股

60.60

36

600743.sh

華遠地產

53.91

37

000732.sz

st泰禾

52.64

38

002133.sz

廣宇集團

52.58

39

600510.sh

黑牡丹

50.83

40

002314.sz

南山控股

49.21

41

900928.sh

臨港b股

49.17

42

600848.sh

上海臨港

49.17

43

600622.sh

光大嘉寶

45.42

44

600823.sh

世茂股份

45.05

45

000667.sz

美好置業(yè)

43.34

46

600665.sh

天地源

39.24

47

600649.sh

城投控股

38.53

48

000797.sz

中國武夷

38.05

49

600533.sh

棲霞建設

36.00

50

600094.sh

大名城

35.95

51

900940.sh

大名城b

35.95

52

600639.sh

浦東金橋

34.82

53

900911.sh

金橋b股

34.82

54

600173.sh

臥龍地產

34.64

55

000540.sz

中天金融

32.76

56

000011.sz

深物業(yè)a

31.40

57

200011.sz

深物業(yè)b

31.40

58

000620.sz

新華聯

31.18

59

600322.sh

天房發(fā)展

29.98

60

002285.sz

世聯行

29.56

61

600162.sh

香江控股

28.18

62

000838.sz

財信發(fā)展

27.92

63

600185.sh

格力地產

27.55

64

002305.sz

南國置業(yè)

26.54

65

600007.sh

中國國貿

25.96

66

600638.sh

新黃浦

24.20

67

600683.sh

京投發(fā)展

24.03

68

600658.sh

電子城

21.38

69

600748.sh

上實發(fā)展

20.22

70

600239.sh

st云城

19.99

71

600064.sh

南京高科

19.52

72

002968.sz

新大正

19.14

73

600675.sh

中華企業(yè)

18.91

74

000909.sz

數源科技

18.19

75

000718.sz

蘇寧環(huán)球

18.10

76

600773.sh

西藏城投

17.26

77

002377.sz

國創(chuàng)高新

16.51

78

600895.sh

張江高科

16.30

79

002208.sz

合肥城建

16.05

80

000006.sz

深振業(yè)a

14.89

81

300917.sz

特發(fā)服務

14.61

82

603506.sh

南都物業(yè)

13.78

83

600393.sh

粵泰股份

12.82

84

600791.sh

京能置業(yè)

11.32

85

000965.sz

天保基建

10.26

86

600604.sh

市北高新

9.43

87

900902.sh

市北b股

9.43

88

000918.sz

嘉凱城

8.85

89

000573.sz

粵宏遠a

7.60

90

600684.sh

珠江股份

7.57

91

600159.sh

大龍地產

6.09

92

002016.sz

世榮兆業(yè)

5.67

93

600716.sh

鳳凰股份

5.65

94

600692.sh

亞通股份

5.39

95

200029.sz

深深房b

5.26

96

000029.sz

深深房a

5.26

97

000036.sz

華聯控股

5.02

98

000897.sz

津濱發(fā)展

4.43

99

000014.sz

沙河股份

3.71

100

000863.sz

三湘印象

3.38

101

000608.sz

陽光股份

3.05

102

600246.sh

萬通發(fā)展

2.58

103

600641.sh

萬業(yè)企業(yè)

2.50

104

000631.sz

順發(fā)恒業(yè)

2.08

105

600503.sh

華麗家族

1.44

106

000514.sz

渝開發(fā)

1.20

107

000886.sz

海南高速

1.14

108

000558.sz

萊茵體育

0.59

【第7篇】房地產企業(yè)查補收入怎樣匯算清繳

2023年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作正進行的如火如荼，房地產企業(yè)作為一個特殊行業(yè)，國家稅務總局專門為此發(fā)文，以明確房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法。為了幫助您順利完成房地產開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳工作，我們將以專題系列的形式，和您聊聊房地產開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳的那些事兒。

本專題內容主要分為三個篇章：一是基礎篇，二是實務篇，三是申報篇。其中基礎篇主要包括房地產開發(fā)企業(yè)所得稅基本政策及基本概念；實務篇主要包括房地產開發(fā)企業(yè)不同階段收入、成本、毛利額的處理以及常見問題；申報篇主要包括房地產開發(fā)企業(yè)不同階段申報表的填報實務等。

基礎篇一

基本政策

要想做好房地產企業(yè)所得稅匯算清繳工作，就要先對房地產企業(yè)相關的政策法規(guī)深刻的了解。

那就讓我們先來看一看，總局關于房地產行業(yè)所發(fā)布的文件都有哪些。

（點擊圖片可看大圖）

相關說明

1. 房地產開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳，首先應該遵循《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》及相關文件的規(guī)定。

2. 以上列舉政策為房地產開發(fā)企業(yè)在進行企業(yè)所得稅匯算清繳工作中，主要且普遍適用的政策。

3. 對某些特殊情況在具體操作時還需要看當地具體規(guī)定，如開發(fā)產品的成本利潤率確定，銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率的確定。

業(yè)務實例

某房地產開發(fā)企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照登記的成立日期為2023年6月1日，2023年3月1日與國土資源管理部門簽訂土地使用權出讓合同，2023年6月份開始預售。

問題1：

在2023年度發(fā)生業(yè)務招待費支出80萬元，能否作為籌辦期間發(fā)生的費用在企業(yè)所得稅前扣除？

答：不能。

根據國家稅務總局公告2023年第15號第五條規(guī)定：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關的業(yè)務招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定在稅前扣除。

籌建期是指企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業(yè)）之日的期間。即該房地產企業(yè)的籌建期間為自批準籌建之日起至2023年6月1日。顯然2023年度不屬于企業(yè)的籌建期間，不能適用2023年15號公告關于招待費扣除的規(guī)定。

問題2：

2023年度發(fā)生的業(yè)務招待費可否向以后年度結轉，待2023年有預售收入時再一并扣除？

答：不可以。

曾經有國稅發(fā)(2006)31號第八條規(guī)定：新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。

但是該文件自國稅發(fā) [2009]31號文件出臺后，[2006]31號文件自動失效。

同時在《關于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務總局公告2023年第2號）的失效廢止目錄中。