房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)（7篇）

【第1篇】房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

對(duì)于財(cái)務(wù)小伙伴們來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確掌握收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)是我們工作中的一項(xiàng)必備技能，否則，很容易給企業(yè)帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。為了便于小伙伴們能夠快速掌握這項(xiàng)技能，小編將企業(yè)所得稅的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的歸納梳理。上一期我們對(duì)《銷售商品、提供勞務(wù)和特許權(quán)使用費(fèi)的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)》進(jìn)行了學(xué)習(xí)，本期我們繼續(xù)學(xué)習(xí)租金收入、企業(yè)取得政府財(cái)政資金的收入、接受捐贈(zèng)收入和利息收入等4個(gè)內(nèi)容：

一

租金收入

企業(yè)所得稅法第六條第(六)項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

政策依據(jù)

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕79號(hào))第一條

二、企業(yè)取得政府財(cái)政資金的收入

企業(yè)按照市場(chǎng)價(jià)格銷售貨物、提供勞務(wù)服務(wù)等，凡由政府財(cái)政部門根據(jù)企業(yè)銷售貨物、提供勞務(wù)服務(wù)的數(shù)量、金額的一定比例給予全部或部分資金支付的，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入。

除上述情形外，企業(yè)取得的各種政府財(cái)政支付，如財(cái)政補(bǔ)貼、補(bǔ)助、補(bǔ)償、退稅等，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際取得收入的時(shí)間確認(rèn)收入。

政策依據(jù)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干政策征管口徑問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào))第六條

三、接受捐贈(zèng)收入

企業(yè)所得稅法第六條第(八)項(xiàng)所稱接受捐贈(zèng)收入，是指企業(yè)接受的來(lái)自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無(wú)償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。

接受捐贈(zèng)收入，按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

政策依據(jù)

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十一條

四、利息收入

企業(yè)所得稅法第六條第(五)項(xiàng)所稱利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。

利息收入，按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

政策依據(jù)

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十八條

來(lái)源：北京稅務(wù)

【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)

電商企業(yè)得以生存的基本保證即為銷售收入，其也是決策企業(yè)盈利的重要指標(biāo)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)情況與運(yùn)營(yíng)成果具有直接的影響，還是企業(yè)高層管理人員與外部投資部分做出決定的關(guān)鍵因素?；谂f有收入準(zhǔn)則的角度而言，很多企業(yè)的收入確認(rèn)范圍和相關(guān)政策并不清晰，企業(yè)通常使用缺乏清晰的確定范圍與缺乏完善的收入確認(rèn)政策以及人為操縱企業(yè)效益的情況。

一、電商行業(yè)的銷售流程以及收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

（一）電商行業(yè)的銷售流程

以淘寶電商行業(yè)為例，按照電商行業(yè)的不同銷售產(chǎn)品可分成電子書、話費(fèi)充值、游戲點(diǎn)卡等實(shí)物銷售與虛擬類貨物的銷售，通常虛擬貨物銷售可利用下載或電子郵件將“貨物”交給用戶，時(shí)間方面會(huì)比實(shí)物銷售的時(shí)間快。但不管是普通貨物的銷售，還是虛擬貨物的銷售，都具有相同的銷售流程，首先，消費(fèi)群體在電商平臺(tái)上挑選喜歡商品時(shí)，選定以后將訂單提交；其次，通過(guò)第三方支付寶平臺(tái)進(jìn)行付款；再次，商家于后臺(tái)完成訂單有關(guān)信息的確認(rèn)以后，及時(shí)選定合適的物流發(fā)出商品；消費(fèi)者在收到購(gòu)買的貨物以后，感覺對(duì)商品滿意了，才能主動(dòng)在電商平臺(tái)上確定收貨或等待電商平臺(tái)主動(dòng)確認(rèn)收貨，支付寶在接收到信息以后，再向商家轉(zhuǎn)入貨款，

完成本次交易；另外，還有一種狀況就是消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)買的商品不滿意，運(yùn)用了七天無(wú)理由退款的權(quán)利或接受售后服務(wù)。完成相關(guān)手續(xù)的辦理后將商品推給商家，商品回到商家以后對(duì)相關(guān)信息進(jìn)

行核對(duì)，告知支付寶向消費(fèi)者退款，結(jié)束本次交易。

（二）電商企業(yè)的銷售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

通過(guò)梳理電商企業(yè)的銷售流程，收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)具有以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)：

（1）商家將消費(fèi)者購(gòu)買的貨物交給物流之后實(shí)施收入確認(rèn)，通常商家會(huì)認(rèn)為，貨物一定會(huì)由物流交到消費(fèi)者們的手中，而且之后很少會(huì)出現(xiàn)退貨或換貨的情況，符合貨物控制權(quán)的轉(zhuǎn)移需求；

（2）消費(fèi)者在確認(rèn)收貨后，商家通過(guò)支付寶將貨物款項(xiàng)管給商家賬戶之后的確認(rèn)收入?；谏碳业慕嵌榷裕退阖浳镌谖锪髦锌赡馨l(fā)生損壞，因消費(fèi)者在收貨確認(rèn)收貨后，說(shuō)明商品并無(wú)損壞，很少會(huì)出現(xiàn)退貨與換貨情況，符合貨物控制權(quán)的轉(zhuǎn)移需求，需在這時(shí)進(jìn)行銷售收入確認(rèn)；

（3）在退貨期滿之后商家的確認(rèn)收入，在商家的意識(shí)中，只有貨物期滿之后，才能將商品的控制權(quán)真正轉(zhuǎn)給消費(fèi)者。基于新收入準(zhǔn)則背景下，轉(zhuǎn)移控制權(quán)的代替風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移報(bào)酬即為判斷確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，也就是消費(fèi)者收到貨物控制權(quán)的確認(rèn)收入。針對(duì)第一個(gè)時(shí)點(diǎn)，因貨物通過(guò)物流運(yùn)送中發(fā)生不明確原因，貨物并未及時(shí)送到消費(fèi)者的手中，商品控制權(quán)沒有得到轉(zhuǎn)移，所以不能在這時(shí)進(jìn)行確認(rèn)收入。第二個(gè)時(shí)點(diǎn)與第三個(gè)時(shí)點(diǎn)，問(wèn)題關(guān)鍵體現(xiàn)在商家承諾的七天無(wú)理由退貨時(shí)怎樣進(jìn)行確認(rèn)收入。七天無(wú)理由退貨承諾指的是消費(fèi)者收到貨物后七天之內(nèi)可以利用任何理由向商家申請(qǐng)將貨物退給商家，理由除了有貨物的質(zhì)量和本身要求不同等一些客觀原因，還有各類主觀原因。因此面對(duì)七天無(wú)理由退貨承諾之下的銷售行為隸屬附帶銷售退回銷售環(huán)節(jié)，也就是說(shuō)，商家需要在消費(fèi)者獲得貨物控制權(quán)的同時(shí)，根據(jù)消費(fèi)者的商品轉(zhuǎn)讓而預(yù)期有權(quán)利收對(duì)價(jià)金額（將預(yù)期因?yàn)殇N售退還的金額扣除）進(jìn)行確認(rèn)收入，根據(jù)預(yù)期因?yàn)殇N售退還金額來(lái)確認(rèn)負(fù)債。

所以對(duì)第二確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)認(rèn)同。

二、電商企業(yè)的特殊銷售收入確認(rèn)和計(jì)量

（一）七天無(wú)理由退貨收入確認(rèn)和計(jì)量

鑒于以上分析可見，待消費(fèi)者接收貨物確認(rèn)收入之后，按照新收入專責(zé)來(lái)轉(zhuǎn)移權(quán)力模型及規(guī)范履約責(zé)任，將商品的控制權(quán)視為已轉(zhuǎn)移，這時(shí)才能確認(rèn)收入，商家可以按照對(duì)退貨率的預(yù)估，確認(rèn)未退貨當(dāng)作主營(yíng)收入，同時(shí)對(duì)相應(yīng)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)；針對(duì)可能會(huì)退回的已經(jīng)銷售貨物應(yīng)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債。貨物退回期滿后，商家可以按照具體的退款情況適當(dāng)調(diào)整預(yù)計(jì)負(fù)債和主營(yíng)收入等項(xiàng)目。商家若難以對(duì)退貨可能性進(jìn)行合理明確，需要將所有確認(rèn)是已經(jīng)發(fā)出的貨物，在退貨期滿以后才能確認(rèn)收入。

（二）確認(rèn)與計(jì)量物流費(fèi)用

電商企業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在的不同特點(diǎn)即為前者需借鑒物流平臺(tái)來(lái)完成最后的交易，與京東等電商企業(yè)的不同之處就是具有自己獨(dú)立的物流平臺(tái)，淘寶電商需借鑒單方物流企業(yè)才能完成最后的銷售，所以其需要收取用戶物流費(fèi)用與支付物流企業(yè)費(fèi)用應(yīng)分為以下幾種情況進(jìn)行分析：

（1）收取物流的費(fèi)用和實(shí)際支付金額相等。

這一種最簡(jiǎn)單的情況，商家可以現(xiàn)在其他應(yīng)付的款項(xiàng)中計(jì)入物流費(fèi)用，在具體繳納的時(shí)候在將其轉(zhuǎn)出。

（2）收取物流的費(fèi)用比具體支付金額少。

在具體銷售業(yè)務(wù)當(dāng)中，商家為了提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力或者刺激用戶購(gòu)買，經(jīng)常會(huì)僅收取很少物流費(fèi)用。這時(shí)為物流企業(yè)具體支付的進(jìn)入和收取物流費(fèi)用的差額需要商家自己承擔(dān)，可以視作因促銷形成的銷售費(fèi)用。

（3）收取物流費(fèi)用比實(shí)際支付金額多。

具體原因是：

（1）待商家的銷售業(yè)務(wù)太多時(shí)，物流企業(yè)會(huì)為了贏得優(yōu)質(zhì)客源對(duì)貨物價(jià)格給予優(yōu)惠；

（2）還可能是商家為了提升自家產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力而調(diào)低產(chǎn)品的售賣價(jià)格，利用提升物流價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)降低銷售損失。

若是第一個(gè)原因，可視作為遞減銷售費(fèi)用；

若是第二個(gè)原因，需要在主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入中計(jì)入物流收取的費(fèi)用，具體業(yè)務(wù)中可按照實(shí)際情況而定，但有時(shí)也無(wú)法對(duì)以上兩個(gè)原因進(jìn)行區(qū)分，為了讓核算流程簡(jiǎn)化，建議使用第一個(gè)處理方法。

總之，伴隨新收入準(zhǔn)確的廣泛推廣與應(yīng)用，為電商企業(yè)銷售方面帶來(lái)了新型計(jì)量和確認(rèn)思路，與舊收入準(zhǔn)則比較來(lái)看，企業(yè)按照此商品風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬進(jìn)行判斷，新收入準(zhǔn)則中心思維作為此商品、服務(wù)控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，就能確認(rèn)收入。此外，伴隨新收入準(zhǔn)則的廣泛運(yùn)用，涌現(xiàn)出合同價(jià)格、實(shí)際支付價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格等對(duì)價(jià)格進(jìn)行衡

量的一些名詞，正因這些價(jià)格的不同，讓電商企業(yè)銷售不再只處在某一時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)收入，待符合此類條件后，才能在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)逐漸確認(rèn)收入。

【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)查補(bǔ)收入怎樣匯算清繳

2023年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作正進(jìn)行的如火如荼，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)特殊行業(yè)，國(guó)家稅務(wù)總局專門為此發(fā)文，以明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法。為了幫助您順利完成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳工作，我們將以專題系列的形式，和您聊聊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳的那些事兒。

本專題內(nèi)容主要分為三個(gè)篇章：一是基礎(chǔ)篇，二是實(shí)務(wù)篇，三是申報(bào)篇。其中基礎(chǔ)篇主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅基本政策及基本概念；實(shí)務(wù)篇主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同階段收入、成本、毛利額的處理以及常見問(wèn)題；申報(bào)篇主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同階段申報(bào)表的填報(bào)實(shí)務(wù)等。

基礎(chǔ)篇一

基本政策

要想做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳工作，就要先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)深刻的了解。

那就讓我們先來(lái)看一看，總局關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)所發(fā)布的文件都有哪些。

（點(diǎn)擊圖片可看大圖）

相關(guān)說(shuō)明

1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳，首先應(yīng)該遵循《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》及相關(guān)文件的規(guī)定。

2. 以上列舉政策為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳工作中，主要且普遍適用的政策。

3. 對(duì)某些特殊情況在具體操作時(shí)還需要看當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)定，如開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率的確定。

業(yè)務(wù)實(shí)例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的成立日期為2023年6月1日，2023年3月1日與國(guó)土資源管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，2023年6月份開始預(yù)售。

問(wèn)題1：

在2023年度發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出80萬(wàn)元，能否作為籌辦期間發(fā)生的費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除？

答：不能。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)第五條規(guī)定：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

籌建期是指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)）之日的期間。即該房地產(chǎn)企業(yè)的籌建期間為自批準(zhǔn)籌建之日起至2023年6月1日。顯然2023年度不屬于企業(yè)的籌建期間，不能適用2023年15號(hào)公告關(guān)于招待費(fèi)扣除的規(guī)定。

問(wèn)題2：

2023年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)可否向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，待2023年有預(yù)售收入時(shí)再一并扣除？

答：不可以。

曾經(jīng)有國(guó)稅發(fā)(2006)31號(hào)第八條規(guī)定：新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。

但是該文件自國(guó)稅發(fā) [2009]31號(hào)文件出臺(tái)后，[2006]31號(hào)文件自動(dòng)失效。

同時(shí)在《關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第2號(hào)）的失效廢止目錄中。

【第4篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入企業(yè)所得稅

答：一.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 二.所得稅毛利率，

經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)稅毛利率不得低于3%；

開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；

開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；

開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10%。

三.房地產(chǎn)企業(yè)在取的房屋預(yù)售證，收取房屋預(yù)收帳款后

（季度預(yù)交）應(yīng)交企業(yè)所得稅=預(yù)收房款收入額*15%（毛利率）*25%；

借：銀行存款；

貸：預(yù)收賬款：xx業(yè)主；

2.同時(shí)按預(yù)收賬款交納營(yíng)業(yè)稅費(fèi)做：

借：應(yīng)交稅費(fèi)：應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)：城建稅/教育附加費(fèi)/地方教育附加費(fèi)等；

貸：銀行存款

3.預(yù)交所得稅費(fèi)用做：

借：應(yīng)交稅費(fèi)：企業(yè)所得稅；

貸：銀行存款

什么是遞延所得稅？

遞延所得稅是當(dāng)合營(yíng)企業(yè)應(yīng)納稅所得額與會(huì)計(jì)上的利潤(rùn)總額出現(xiàn)時(shí)間性差異時(shí)，為調(diào)整核算差異，可以賬面利潤(rùn)總額計(jì)提所得稅，作為利潤(rùn)總額列支，并按稅法規(guī)定計(jì)算所得稅作為應(yīng)交所得稅記帳，兩者之間的差異即為遞延所得稅。按這種核算方式，合營(yíng)企業(yè)需設(shè)置“遞延所得稅”科目來(lái)進(jìn)行核算，在時(shí)間差額完全自行消失以后，本科目的余額也將為零。

通俗的講，就是會(huì)計(jì)上認(rèn)定的繳稅金額與稅務(wù)局認(rèn)定的金額不一致，而其中暫時(shí)性的（以后稅務(wù)局就認(rèn)可了）就是遞延所得稅。

【第5篇】房地產(chǎn)企業(yè)收入的賬務(wù)處理

最近一段時(shí)間，有不少房地產(chǎn)企業(yè)向筆者咨詢結(jié)轉(zhuǎn)收入應(yīng)如何正確進(jìn)行財(cái)稅處理，特別是怎么做會(huì)計(jì)分錄。筆者結(jié)合一個(gè)案例進(jìn)行說(shuō)明，分析房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入的財(cái)稅處理，以減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

案例：

某市區(qū)內(nèi)鑫瑞房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，系增值稅一般納稅人，成立于2023年2月，支付土地價(jià)款132800000元，占用土地面積200000平方米，開發(fā)建設(shè)鴻達(dá)小區(qū)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積268240.68平方米，2023年8月取得《商品房預(yù)售許可證》，2023年1月開發(fā)項(xiàng)目第一期業(yè)主已經(jīng)入住，入住房屋建筑面積（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積）135814.34平方米。1月份從預(yù)收賬款會(huì)計(jì)科目結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入502341685元，結(jié)轉(zhuǎn)后預(yù)收賬款科目無(wú)余額，允許抵扣的進(jìn)行稅額為21256756.68元。該企業(yè)增值稅預(yù)征率為3%，土地使用稅稅率為5元/平方米，土地增值稅預(yù)征率為2%，土地增值稅未達(dá)到清算條件，假如不考慮其他因素，如何對(duì)增值稅、土地使用稅和土地增值稅正確進(jìn)行財(cái)稅處理，并做出結(jié)轉(zhuǎn)收入的會(huì)計(jì)分錄。

分析：

一、增值稅

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱18號(hào)公告）第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。本案例應(yīng)補(bǔ)繳的增值稅＝應(yīng)繳增值稅-已預(yù)繳增值稅。根據(jù)18號(hào)公告第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

18號(hào)公告第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。本案例按照9%的適用稅率計(jì)算，已預(yù)繳增值稅=502341685÷（1+9%）×3%＝13825917.94（元）

預(yù)繳增值稅會(huì)計(jì)分錄為（單位：元，下同）：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅13825917.94

貸：銀行存款13825917.94

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱18號(hào)公告）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。18號(hào)公告第五條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

1月份當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款＝（135814.34÷268240.68）×132800000＝67238661.76（元），

允許扣除的土地價(jià)款所對(duì)應(yīng)的稅額＝67238661.76÷（1+9%）×9%＝5551816.11（元）。

1月份銷售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）＝（502341685-67238661.76）÷（1+9%）＝399177085.54（元）

1月份應(yīng)繳增值稅＝銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額＝399177085.54×9%-21256756.68＝14669181.02（元），

1月份應(yīng)補(bǔ)繳增值稅＝應(yīng)繳增值稅14669181.02-已預(yù)繳增值稅13825917.94＝843263.08（元）。

結(jié)轉(zhuǎn)收入會(huì)計(jì)分錄為：

借：預(yù)收賬款502341685

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入460863931.19

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）41477753.81［502341685÷（1+9%）×9%）］

根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理，待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目。

允許扣除土地價(jià)款所對(duì)應(yīng)的稅額涉及的會(huì)計(jì)分錄為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）5551816.11

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本5551816.11

二、土地使用稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、建筑施工和銷售房產(chǎn)三個(gè)階段，在前期準(zhǔn)備、建筑施工階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照占用的土地面積全額繳納土地使用稅。在銷售房產(chǎn)階段，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減土地使用稅計(jì)稅依據(jù)，但要按照未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后次月起，開發(fā)用地的土地使用稅不用繳納，稅額為零。在本案例中，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積268240.68平方米，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積135814.34平方米，次月也就是2023年2月應(yīng)調(diào)減101263.04平方米，即［（200000/268240.68）×135814.34］，2023年2月應(yīng)申報(bào)繳納土地使用稅＝（200000-101263.04）×5＝493684.8（元）。

計(jì)提土地使用稅的會(huì)計(jì)分錄為：

借：稅金及附加493684.8

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅493684.8

繳納土地使用稅493684.8元的會(huì)計(jì)分錄為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅493684.8

貸：銀行存款493684.8

三、土地增值稅

本案例土地增值稅未達(dá)到清算條件，土地增值稅只能預(yù)征。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收稅款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)＝預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

本案例土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)＝502341685÷（1+9%）-13825917.94＝447038013.25（元）

土地增值稅預(yù)征稅款＝447038013.25×2%＝8940760.27（元）。

繳納預(yù)征土地增值稅會(huì)計(jì)分錄為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交土地增值稅8940760.27

貸：銀行存款8940760.27

本文作者李明泰，作者單位系國(guó)家稅務(wù)總局五河縣稅務(wù)局。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第6篇】房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)會(huì)計(jì)和稅法的區(qū)別

國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15 號(hào)發(fā)布之后，“財(cái)政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》的通知財(cái)會(huì)〔2017〕22號(hào)”要求在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，自2023年1月1日起施行；其他境內(nèi)上市企業(yè)，自2023年1月1日起施行；執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2023年1月1日起施行。一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的合同銷售與會(huì)計(jì)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不一致，成本計(jì)量滯后。這使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重滯后，不能作為企業(yè)在重大管理、投資、融資和稅務(wù)籌劃上決策的有力支撐。而新收入準(zhǔn)則是否對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)產(chǎn)生重大影響，進(jìn)而對(duì)會(huì)計(jì)信息有重大影響，成為了業(yè)界最為關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)此我們結(jié)合碧桂園的案例對(duì)如何執(zhí)行新收入準(zhǔn)則進(jìn)行研究與思考。

一、舊準(zhǔn)則下收入確認(rèn)

（一）確認(rèn)原則

1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；

2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；

3、收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

5、相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

（二）實(shí)務(wù)操作

按照舊準(zhǔn)則，在房地產(chǎn)的實(shí)務(wù)中，一般是以商品的交付為確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橹挥邪逊蠘?biāo)準(zhǔn)的商品交付給客戶后，才能實(shí)現(xiàn)商品的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移。同時(shí)具備條件有1、買賣雙方簽訂銷售合同并在國(guó)土部門備案；2、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品已建造完工并達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)，經(jīng)相關(guān)主管部門驗(yàn)收合格并辦妥備案手續(xù)；3、買方按銷售合同付款條款支付了約定的購(gòu)房款項(xiàng)并取得銷售合同約定的入伙資格，即賣方收到全部購(gòu)房款或取得收取全部購(gòu)房款權(quán)利，相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益能全部流入公司時(shí)，確認(rèn)銷售收入。

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，在我國(guó)受到法律以及銷售合同的嚴(yán)格約束。如《商品房銷售管理辦法》中就有明確規(guī)定“房屋在交付時(shí)如發(fā)現(xiàn)戶型與約定的設(shè)計(jì)圖不相同，或者驗(yàn)收的面積超過(guò)了約定的誤差區(qū)間，或者驗(yàn)收的面積誤差率超過(guò)了± 3% 的范圍時(shí)，買方均有權(quán)要求賣方退房并退款。而該違約責(zé)任全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)承擔(dān)，企業(yè)需退還買方已付的全額房款及相關(guān)的利息?！庇纱丝梢?，只有在交付符合標(biāo)準(zhǔn)的商品房給客戶后，商品的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬才算轉(zhuǎn)移了給客戶，同時(shí)對(duì)于開發(fā)過(guò)程中物業(yè)出現(xiàn)毀損、滅失等風(fēng)險(xiǎn)并沒有轉(zhuǎn)移給客戶；因此房地產(chǎn)企業(yè)通常以交付作為會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)，銷售收款在會(huì)計(jì)上是不能直接確認(rèn)為銷售收入，只能計(jì)入預(yù)收賬款。

二、新準(zhǔn)則下收入確認(rèn)

（一）主要變化

1、將現(xiàn)行收入和建造合同兩項(xiàng)準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型

新收入準(zhǔn)則要求采用統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型來(lái)規(guī)范所有與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入，并且就“在某一時(shí)段內(nèi)” 還是“在某一時(shí)點(diǎn)” 確認(rèn)收入提供具體指引，有助于更好地解決目前收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)問(wèn)題，提高會(huì)計(jì)信息可比性。

2、以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)行收入準(zhǔn)則要求區(qū)分銷售商品收入和提供勞務(wù)收入，并且強(qiáng)調(diào)在將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方時(shí)確認(rèn)銷售商品收入，實(shí)務(wù)中有時(shí)難以判斷。新收入準(zhǔn)則打破商品和勞務(wù)的界限，要求企業(yè)在履行合同中的履約義務(wù)，即客戶取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入，從而能夠更加科學(xué)合理地反映企業(yè)的收入確認(rèn)過(guò)程。

（二）關(guān)于收入的確認(rèn)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。取得相關(guān)商品控制權(quán)，是指能夠主導(dǎo)該商品的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益，也包括有能力阻止其他方主導(dǎo)該商品的使用并從中獲得經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)在判斷商品的控制權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)當(dāng)從客戶的角度進(jìn)行分析，即客戶是否取得了相關(guān)商品的控制權(quán)以及何時(shí)取得該控制權(quán)。取得商品控制權(quán)同時(shí)包括下列三項(xiàng)要素：一是，能力。企業(yè)只有在客戶擁有現(xiàn)時(shí)權(quán)利，能夠主導(dǎo)該商品的使用并從中獲得幾乎全部經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，才能確認(rèn)收入。如果客戶只能在未來(lái)的某一期間主導(dǎo)該商品的使用并從中獲益，則表明其尚未取得該商品的控制權(quán)。例如，企業(yè)與客戶簽訂合同為其生產(chǎn)產(chǎn)品，雖然合同約定該客戶最終將能夠主導(dǎo)該產(chǎn)品的使用，并獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益，但是，只有在客戶真正獲得這些權(quán)利時(shí)（根據(jù)合同約定，可能是在生產(chǎn)過(guò)程中或更晚的時(shí)點(diǎn)），企業(yè)才能確認(rèn)收入，在此之前，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入。二是，主導(dǎo)該商品的使用?？蛻粲心芰χ鲗?dǎo)該商品的使用，是指客戶在其活動(dòng)中有權(quán)使用該商品，或者能夠允許或阻止其他方使用該商品。三是，能夠獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益?？蛻舯仨殦碛蝎@得商品幾乎全部經(jīng)濟(jì)利益的能力，才能被視為獲得了對(duì)該商品的控制。商品的經(jīng)濟(jì)利益，是指該商品的潛在現(xiàn)金流量，既包括現(xiàn)金流人的增加，也包括現(xiàn)金流出的減少?？蛻艨梢酝ㄟ^(guò)使用、消耗、出售、處置、交換、抵押或持有等多種方式直接或間接地獲得商品的經(jīng)濟(jì)利益。

（三）確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

滿足下列條件之一的， 屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：

1、客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。

2、客戶能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品。

3、企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。

具有不可替代用途，是指因合同限制或?qū)嶋H可行性限制，企業(yè)不能輕易地將商品用于其他用途。有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)，是指在由于客戶或其他方原因終止合同的情況下，企業(yè)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取能夠補(bǔ)償其已發(fā)生成本和合理利潤(rùn)的款項(xiàng)，并且該權(quán)利具有法律約束力。

（四）五步法模型

第一步，識(shí)別與客戶訂立的合同；第二步，識(shí)別合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)；第三步，確定交易價(jià)格；第四步，將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)；第五步，履行各單項(xiàng)履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入。其中，第一步、第二步和第五步主要與收入的確認(rèn)有關(guān)，第三步和第四步主要與收入的計(jì)量有關(guān)。

三、碧桂園案例分析

假如期房銷售業(yè)務(wù)的合同中能明確約定，在客戶違約在先的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)就累計(jì)至今已完工的部分收取相應(yīng)的款項(xiàng)，包括能夠補(bǔ)償其已發(fā)生的全部成本以及合理利潤(rùn)，那么期房銷售就能判定為完全滿足新收入準(zhǔn)則下按時(shí)段確認(rèn)的第三個(gè)條件。也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)可以把期房銷售作為按時(shí)段來(lái)確認(rèn)收入的業(yè)務(wù)，并根據(jù)產(chǎn)出或者投入的比例來(lái)確認(rèn)恰當(dāng)?shù)穆募s進(jìn)度，并分期確認(rèn)收入金額。如此一來(lái)，期房銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)就顯然提前了。 比較典型的就是碧桂園在合同中明確“強(qiáng)制收款請(qǐng)求權(quán)”的案例。

2023年9月11日，碧桂園控股有限公司 （股票代號(hào)：2007.hk，）在香港聯(lián)合交易所發(fā)布《2017中期報(bào)告》，披露了2023年上半年業(yè)績(jī)。新收入準(zhǔn)則的提前采用，使得該公司本期收入增長(zhǎng)了 147.5 億元，即增加了26.7%。本期利潤(rùn)增長(zhǎng)了33.3億元，即增加了141.7%。顯然新收入準(zhǔn)則的采用對(duì)碧桂園公司該年度上半年的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生了很大的影響。

如前文準(zhǔn)則規(guī)定，滿足三個(gè)條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)，應(yīng)選擇在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入，否則屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)，應(yīng)選擇在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。碧桂園的房地產(chǎn)開發(fā)按履約進(jìn)度在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的做法有一定的合理性，但國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告解釋委員會(huì)近期對(duì)住宅房地產(chǎn)銷售是否滿足一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的條件，則給出了否定的傾向性意見。

碧桂園在報(bào)表中做了如下說(shuō)明：在以往年度的報(bào)告期間，當(dāng)銷售合同的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在交付物業(yè)所有權(quán)的特定時(shí)點(diǎn)全部轉(zhuǎn)移給客戶時(shí)，本集團(tuán)確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生的收入，而非按照建造進(jìn)度陸續(xù)轉(zhuǎn)移進(jìn)行確認(rèn)。根據(jù)《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)》，本集團(tuán)在履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且本集團(tuán)在整個(gè)合約期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)，本集團(tuán)根據(jù)滿足在一段時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的條件，按投入法計(jì)量的履約進(jìn)度確認(rèn)收入。

應(yīng)該關(guān)注的是碧桂園在處理收入確認(rèn)中也是非常謹(jǐn)慎的。他們既咨詢了法律意見，也得到了當(dāng)?shù)貙徲?jì)機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門的認(rèn)可。在其中期報(bào)告中，附注中的“判斷與估計(jì)”部分也有提及到“本集團(tuán)是否有權(quán)就累計(jì)至今已完工的部分收取款項(xiàng)，并采用在一段時(shí)間內(nèi)的方法確認(rèn)收入，是取決于每個(gè)合同條款里面的具體約定以及該合同條款在當(dāng)?shù)氐姆森h(huán)境下是否適用。本集團(tuán)在必要時(shí)審查了其合同條款，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)以及當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機(jī)構(gòu)的意見，并獲得了法律建議”。實(shí)際上據(jù)了解，碧桂園采用“在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入”的房地產(chǎn)收入，均為其在國(guó)外開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是基于國(guó)外所處的法律環(huán)境以及合同的具體條款而判斷得出的結(jié)論。其在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入顯然并不在這部分按時(shí)段確認(rèn)的收入中。

四、風(fēng)險(xiǎn)

（一）監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

近日，中注協(xié)書面約談立信中聯(lián)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙），提示房地產(chǎn)行業(yè)上市公司年報(bào)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。中注協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷推進(jìn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，面臨較大資金壓力，審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高。中注協(xié)提示注冊(cè)會(huì)計(jì)師重點(diǎn)關(guān)注以下方面：一是關(guān)注收入確認(rèn)與計(jì)量。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)關(guān)注收入確認(rèn)政策的恰當(dāng)性和一貫性，檢查銷售有關(guān)房款支付、房屋交付等關(guān)鍵條款和產(chǎn)權(quán)交易中心備案登記情況；關(guān)注預(yù)收款項(xiàng)的賬齡及款項(xiàng)使用限制條件，結(jié)合存貨監(jiān)盤程序，判斷商品房實(shí)際交付情況，重點(diǎn)關(guān)注虛增收入或提前確認(rèn)收入等情況；關(guān)注短期事件或期后事項(xiàng)導(dǎo)致的商品房銷售退回，關(guān)注銷售退回收入的真實(shí)性和跨期問(wèn)題；關(guān)注是否存在銷售增長(zhǎng)率、綜合毛利率逆勢(shì)大幅增長(zhǎng)等異常情況。(略）

（二）操作層面

新準(zhǔn)則的全面實(shí)行是一個(gè)完整的體系，除了收入外成本、納稅、合同管理等方面都要統(tǒng)一執(zhí)行而不是有選擇的執(zhí)行。在銜接規(guī)定方面，國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第 15 號(hào)有兩種方法供企業(yè)選擇：一是允許企業(yè)采用追溯調(diào)整。二是將首次執(zhí)行的累積影響僅調(diào)整首次執(zhí)行本準(zhǔn)則當(dāng)年年初留存收益及財(cái)務(wù)報(bào)表其他相關(guān)項(xiàng)目金額，不調(diào)整可比期間信息。經(jīng)征求監(jiān)管部門及部分企業(yè)意見，新收入準(zhǔn)則采用了第二種方法，以便于我國(guó)企業(yè)之間的財(cái)務(wù)報(bào)表信息可比，并避免追溯調(diào)整對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響。

五、結(jié)論

理論上新收入準(zhǔn)則可以美化其資產(chǎn)負(fù)債表，在舊準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)公司預(yù)售時(shí)收取的款項(xiàng)只能作為負(fù)債反映，在交房的時(shí)點(diǎn)上才可以一次性確認(rèn)收入，交房前賬上負(fù)債金額高，又身處資金密集型行業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率高企，變相抬高了融資難度和資金成本。在新準(zhǔn)則下，由于原來(lái)被列為負(fù)債的客戶預(yù)付款項(xiàng)，可以提早轉(zhuǎn)化為收入，資產(chǎn)負(fù)債率下降，債務(wù)評(píng)級(jí)有望得到調(diào)升，融資時(shí)更有優(yōu)勢(shì)。但是在開發(fā)產(chǎn)品的立場(chǎng)上看，提前或推遲確認(rèn)收入最終不會(huì)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品最終凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響，如果不對(duì)外融資，現(xiàn)金流狀況也不會(huì)影響。

在我國(guó)目前的法律體系下，按目前的合同判斷，新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)并不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，房產(chǎn)銷售暫時(shí)還不能按時(shí)段分期確認(rèn)收入以提前確認(rèn)收入；國(guó)內(nèi)擬執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房企基本也在觀望。但是，我們需要隨時(shí)關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)的更新，執(zhí)法部門對(duì)于準(zhǔn)則的解讀；需要根據(jù)合同條款和實(shí)際情況分析，判斷是否有條件達(dá)到滿足新收入準(zhǔn)則的要求。

來(lái)源：徐風(fēng)細(xì)雨

【小會(huì)福利時(shí)間到】

小會(huì)又來(lái)送福利啦！

【500份常見財(cái)務(wù)excel模板大全】

【第7篇】房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入

排序

證券代碼

證券簡(jiǎn)稱

營(yíng)業(yè)收入，億元↓

1

000002.sz

萬(wàn)科a

3376.73

2

600048.sh

保利發(fā)展

1563.76

3

001979.sz

招商蛇口

894.84

4

601155.sh

新城控股

617.54

5

600383.sh

金地集團(tuán)

529.52

6

000656.sz

金科股份

434.15

7

000961.sz

中南建設(shè)

343.51

8

600325.sh

華發(fā)股份

328.08

9

000069.sz

華僑城a

292.81

10

000031.sz

大悅城

248.58

11

002146.sz

榮盛發(fā)展

239.25

12

600340.sh

華夏幸福

219.80

13

002244.sz

濱江集團(tuán)

198.68

14

600376.sh

首開股份

193.85

15

600565.sh

迪馬股份

193.08

16

000671.sz

陽(yáng)光城

187.49

17

000402.sz

金融街

155.10

18

000736.sz

中交地產(chǎn)

152.50

19

600466.sh

藍(lán)光發(fā)展

148.57

20

600708.sh

光明地產(chǎn)

126.81

21

600657.sh

信達(dá)地產(chǎn)

118.90

22

000517.sz

榮安地產(chǎn)

102.34

23

600266.sh

城建發(fā)展

97.47

24

000926.sz

福星股份

91.89

25

001914.sz

招商積余

91.77

26

600067.sh

冠城大通

90.40

27

000560.sz

我愛我家

88.85

28

601588.sh

北辰實(shí)業(yè)

87.66

29

600223.sh

魯商發(fā)展

85.29

30

600077.sh

宋都股份

68.13

31

600663.sh

陸家嘴

67.69

32

900932.sh

陸家b股

67.69

33

600208.sh

新湖中寶

66.83

34

600736.sh

蘇州高新

64.19

35

000042.sz

中洲控股

60.60

36

600743.sh

華遠(yuǎn)地產(chǎn)

53.91

37

000732.sz

st泰禾

52.64

38

002133.sz

廣宇集團(tuán)

52.58

39

600510.sh

黑牡丹

50.83

40

002314.sz

南山控股

49.21

41

900928.sh

臨港b股

49.17

42

600848.sh

上海臨港

49.17

43

600622.sh

光大嘉寶

45.42

44

600823.sh

世茂股份

45.05

45

000667.sz

美好置業(yè)

43.34

46

600665.sh

天地源

39.24

47

600649.sh

城投控股

38.53

48

000797.sz

中國(guó)武夷

38.05

49

600533.sh

棲霞建設(shè)

36.00

50

600094.sh

大名城

35.95

51

900940.sh

大名城b

35.95

52

600639.sh

浦東金橋

34.82

53

900911.sh

金橋b股

34.82

54

600173.sh

臥龍地產(chǎn)

34.64

55

000540.sz

中天金融

32.76

56

000011.sz

深物業(yè)a

31.40

57

200011.sz

深物業(yè)b

31.40

58

000620.sz

新華聯(lián)

31.18

59

600322.sh

天房發(fā)展

29.98

60

002285.sz

世聯(lián)行

29.56

61

600162.sh

香江控股

28.18

62

000838.sz

財(cái)信發(fā)展

27.92

63

600185.sh

格力地產(chǎn)

27.55

64

002305.sz

南國(guó)置業(yè)

26.54

65

600007.sh

中國(guó)國(guó)貿(mào)

25.96

66

600638.sh

新黃浦

24.20

67

600683.sh

京投發(fā)展

24.03

68

600658.sh

電子城

21.38

69

600748.sh

上實(shí)發(fā)展

20.22

70

600239.sh

st云城

19.99

71

600064.sh

南京高科

19.52

72

002968.sz

新大正

19.14

73

600675.sh

中華企業(yè)

18.91

74

000909.sz

數(shù)源科技

18.19

75

000718.sz

蘇寧環(huán)球

18.10

76

600773.sh

西藏城投

17.26

77

002377.sz

國(guó)創(chuàng)高新

16.51

78

600895.sh

張江高科

16.30

79

002208.sz

合肥城建

16.05

80

000006.sz

深振業(yè)a

14.89

81

300917.sz

特發(fā)服務(wù)

14.61

82

603506.sh

南都物業(yè)

13.78

83

600393.sh

粵泰股份

12.82

84

600791.sh

京能置業(yè)

11.32

85

000965.sz

天保基建

10.26

86

600604.sh

市北高新

9.43

87

900902.sh

市北b股

9.43

88

000918.sz

嘉凱城

8.85

89

000573.sz

粵宏遠(yuǎn)a

7.60

90

600684.sh

珠江股份

7.57

91

600159.sh

大龍地產(chǎn)

6.09

92

002016.sz

世榮兆業(yè)

5.67

93

600716.sh

鳳凰股份

5.65

94

600692.sh

亞通股份

5.39

95

200029.sz

深深房b

5.26

96

000029.sz

深深房a

5.26

97

000036.sz

華聯(lián)控股

5.02

98

000897.sz

津?yàn)I發(fā)展

4.43

99

000014.sz

沙河股份

3.71

100

000863.sz

三湘印象

3.38

101

000608.sz

陽(yáng)光股份

3.05

102

600246.sh

萬(wàn)通發(fā)展

2.58

103

600641.sh

萬(wàn)業(yè)企業(yè)

2.50

104

000631.sz

順發(fā)恒業(yè)

2.08

105

600503.sh

華麗家族

1.44

106

000514.sz

渝開發(fā)

1.20

107

000886.sz

海南高速

1.14

108

000558.sz

萊茵體育

0.59