【導(dǎo)語】土地增值稅計算表怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅計算表，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅計算表
銷售新房及其建筑物的土地增值稅的計算方法
1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？
2.扣除項目合計=？
（1）扣除項目1
第一項：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價款+與取得土地相關(guān)費用+契稅
（2）扣除項目2
第二項：房地產(chǎn)開發(fā)成本
包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
（3）扣除項目3：房地產(chǎn)開發(fā)費用
分兩種扣除方式：
①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)
②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)
（4）扣除項目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
城建稅、教育費附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項稅額的進(jìn)項稅額可扣除，允許抵扣銷項稅額的（進(jìn)項稅額）不能扣除。
（5）扣除項目5（加計扣除20%）：
加計扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％
注意：僅從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用加計扣除，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項扣除。
3.計算增值額=？
＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額
4.計算增值率=？
增值率=增值額/扣除項目金額
5.查適用的稅率：四級超率累進(jìn)稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
【例題】2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬元（不含增值稅的金額）。
開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：
（1）支付地價款及各種費用1000萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；
（3）財務(wù)費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；
（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；
（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5％。
計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。
『解析』
1.應(yīng)稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）
2.扣除項目
（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；
（3）可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明
房地產(chǎn)開發(fā)費用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（萬元）；
（4）允許扣除的稅費為555萬元；
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20％
加計扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）；
允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）；
3.增值額=10000－6005=3995（萬元）
4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％
5.稅率：“超過50％～100％的部分”，適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％
6.增值稅稅額=3995×40％－6005×5％=1297.75（萬元）
以上僅僅是個人觀點和整理！
若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！
【第2篇】土地增值稅稅收優(yōu)惠
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施<中華人民共和國印花稅法>等有關(guān)事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第14號)，自2023年7月1日起，土地增值稅原備案類優(yōu)惠事項辦理方式實行“自行判別、申報享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳椤薄?/p>
納稅人在土地增值稅納稅申報時按規(guī)定填寫申報表相應(yīng)減免稅欄次即可享受，相關(guān)政策規(guī)定的材料留存?zhèn)洳?。納稅人需對留存?zhèn)洳橘Y料的真實性、完整性和合法性承擔(dān)法律責(zé)任。
土地增值稅原備案類優(yōu)惠政策包括↓
一、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)(減免性質(zhì)代碼：11011701)
二、轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2013〕101號)(減免性質(zhì)代碼：11011707)
三、對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2013〕53號)(減免性質(zhì)代碼：11052401)
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》(財稅〔2011〕116號)(減免性質(zhì)代碼：11052501)
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國中信集團(tuán)公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》(財稅〔2013〕3號)(減免性質(zhì)代碼：11059901)
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并整資產(chǎn)合過程中涉及的增值稅、營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》(財稅〔2011〕13號)(減免性質(zhì)代碼：11059902)
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》(財稅〔2001〕10號)(減免性質(zhì)代碼：11083901)
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際(集團(tuán))有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問題的通知》(財稅〔2003〕212號)(減免性質(zhì)代碼：11083902)
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司等4家金融資產(chǎn)管理公司有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅〔2013〕56號)(減免性質(zhì)代碼：11083903)
四、被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅〔2003〕141號)(減免性質(zhì)代碼：11129901)
五、合作建房自用的土地增值稅減免
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)(減免性質(zhì)代碼：11129903)
納稅人應(yīng)按規(guī)定歸集和留存相關(guān)資料備查。稅務(wù)機(jī)關(guān)將適時開展后續(xù)管理，發(fā)現(xiàn)不符合優(yōu)惠條件或不能按要求提供留存?zhèn)洳橘Y料的，將按照稅收征管法等有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。
土地增值稅核準(zhǔn)類優(yōu)惠不適用上述規(guī)定，仍按照現(xiàn)行規(guī)定辦理。土地增值稅核準(zhǔn)類優(yōu)惠：
1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的土地增值稅減免
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第138號)(減免性質(zhì)代碼：11011704)
2.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕141號)(減免性質(zhì)代碼：11129902)
3.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)土地增值稅減免
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第138號)(減免性質(zhì)代碼：11129905)
本文來源：本文收集整理于云南稅務(wù)公眾號
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編輯：sometime編制：2023年07月11日
【第3篇】土地增值稅清算方案
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全面營改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項目也陸續(xù)進(jìn)入土地增值稅清算期。營改增給土地增值稅的計算帶來了很大的變化，然而筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務(wù)人員和企業(yè)財務(wù)人員對這種變化并沒有引起足夠的重視，對政策的理解上還存在一些誤區(qū)。
土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)的確認(rèn)
(一)預(yù)售階段。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計稅、簡易計稅情況下，土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=[預(yù)收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。
(二)現(xiàn)房銷售階段?，F(xiàn)房銷售時產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時，國家稅務(wù)總局公告2023年第70號文件規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。結(jié)合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號)規(guī)定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)分別為：
1.適用簡易計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額= [價稅合計÷(1+5%)]×5%
2.適用一般計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -銷項稅額
銷項稅額=[(價稅合計 - 允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率
土地增值稅清算扣除稅費時的注意要點
(一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加的扣除
國家稅務(wù)總局公告2023年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時，需要注意兩點：
1.如果項目的增值稅實際稅負(fù)率超過預(yù)征率，那么該項目實際負(fù)擔(dān)的附加稅費相應(yīng)也會超過預(yù)繳增值稅時繳納的附加稅費。在此情況下，據(jù)實扣除附加稅費對企業(yè)是有利。企業(yè)最好對增值稅按項目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準(zhǔn)確計算附加稅費。反之，如果項目增值稅實際稅負(fù)率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè)更有利。
2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項目準(zhǔn)確計算附加稅費，其繳納的增值稅所對應(yīng)的附加稅費如何扣除?由于此種情形70號公告沒有明確。在實際工作中，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)會秉承一貫原則，參照預(yù)繳增值稅時的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級機(jī)關(guān)能對此予以明確。
(二)印花稅的扣除
《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第(五)項規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計算增值額的扣除項目。而《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)又作出了例外規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》對房地產(chǎn)開發(fā)費用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。
《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)要求，全面試行營改增后，將“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會計制度出臺后印花稅如何扣除?一些稅務(wù)人員對此有不同認(rèn)識。筆者認(rèn)為，財稅字〔1995〕48號文件當(dāng)時對房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品不單獨扣除印花稅的規(guī)定，基于當(dāng)時的上位法(條例實施細(xì)則以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度)，現(xiàn)在會計制度進(jìn)行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。
來源：稅海無涯苦作舟
【第4篇】土地增值稅的清算
1.清算對象確定難
根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算分為必須清算和可以清算兩種情形。在土地增值稅清算管理實際工作中，由于涉稅信息不對稱，稅務(wù)機(jī)關(guān)并不能及時掌握納稅人需要進(jìn)行土地增值稅清算的情形。同時，在項目分期開發(fā)的情況下，是按期數(shù)來確定清算對象，還是按建設(shè)工程規(guī)劃許可證等確定清算對象，其實并不規(guī)范和統(tǒng)一。此外，對于土地增值稅可以清算的情形，由于沒有事先進(jìn)行稅收測算，而是單純根據(jù)銷售比例和預(yù)售期限來通知清算，造成目前土地增值稅清算結(jié)果退稅的多、補(bǔ)稅的少。
2.清算收入審核難
目前土地增值稅清算收入主要依賴于企業(yè)的土地增值稅清算申報數(shù)據(jù)，雖然收集了一些第三方數(shù)據(jù)，但主要依靠手工操作進(jìn)行網(wǎng)簽合同、實測面積、銷售單價等的比對，土地增值稅清算工作量大，效率較低，工作效果也不佳。對房地產(chǎn)項目總可售面積、視同銷售、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型、房地產(chǎn)價格區(qū)間等收入因素，缺少第三方信息自動驗證、比對，大大制約了大數(shù)據(jù)作用的發(fā)揮。
3.扣除項目核實難
當(dāng)前困擾土地增值稅清算的最大難題是開發(fā)成本難以核實。開發(fā)成本項目多、業(yè)務(wù)多、票據(jù)多、時間跨度長，如果單靠人工審核，只能發(fā)現(xiàn)一些形式方面存在的問題，難以挖掘一些深層次的問題。一些與開發(fā)成本有關(guān)的內(nèi)部數(shù)據(jù)和第三方信息，如土地出讓金及返還、政府規(guī)費、工程費竣工結(jié)算備案信息、發(fā)票、稅金等，只能以人工方式收集和整合，很難以迅速形成鏈條。
4.清算結(jié)果產(chǎn)生難
土地增值稅清算被稱為“第一難”的稅務(wù)工作，一項清算工作往往歷時數(shù)月甚至一年。同時，由于土地增值稅清算人員業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)習(xí)慣等不同，產(chǎn)生的清算結(jié)果基本不同，容易與納稅人發(fā)生爭議。土地增值稅的申報表、審核表的數(shù)據(jù)不能自動計算，人工計算量大，容易發(fā)生差錯。清算審核發(fā)現(xiàn)的疑點和問題需要手工匯總和處理，清算報告和清算結(jié)果需要手工錄入。這些因素極大地影響了土地增值稅清算的效率和效果。
【第5篇】土地增值稅會計處理
昨天有同學(xué)詢問土地增值稅的會計處理方法，因有事兒，未作答。今天在此一并詳細(xì)答復(fù)。
首先，企業(yè)繳納的土地增值稅通過“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目核算，但對方科目因房地產(chǎn)用途及轉(zhuǎn)讓主體不同，一般記入“稅金及附加”、“固定資產(chǎn)清理”和“資產(chǎn)處置損益”等科目。企業(yè)實際繳納土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。
1.一般工商企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”科目核算的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的土地增值稅作這處置固定資產(chǎn)過程中發(fā)生的一項費用，記入“固定資產(chǎn)清理”科目。
借：固定資產(chǎn)清理
貸：應(yīng)交稅費——一應(yīng)交土地增值稅
2.一般工商企業(yè)轉(zhuǎn)讓作為無形資產(chǎn)核算的土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅，在“資產(chǎn)處置損益”科目核算。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，按實際收到的金額扣除無形資產(chǎn)的賬面價值和應(yīng)繳納的土地增值稅、增值稅和附加后，轉(zhuǎn)讓損益記入“資產(chǎn)處置損益”科目。
借：銀行存款
累計攤銷
無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：無形資產(chǎn)
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅
應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加
應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅
資產(chǎn)處置損益
3.一般工產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅等稅費，記入”稅金及附加“科目。
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅
應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加
應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)建造的商品房時，應(yīng)將確認(rèn)的應(yīng)繳納的土地增值稅記入”稅金及附加“科目。
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定預(yù)繳的土地增值稅，借記”應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅“科目，貸記”銀行存款“科目；待房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（銷售）收入實現(xiàn)時，再按上述會計處理方法進(jìn)行處理。開發(fā)的房地產(chǎn)項目按規(guī)定進(jìn)行清算，收到退回多繳的土地增值稅時，借記”銀行存款“科目，貸記”應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅“科目；補(bǔ)繳土地增值稅時，作相反的會計分錄。
【第6篇】土地稅增值稅稅率
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原創(chuàng)：洪榮昌
自從我愛上收藏蘇區(qū)革命文物之后，喜歡對文物進(jìn)行一番考究，因而常常翻翻書本，學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)關(guān)于蘇區(qū)歷史知識。
一次我在學(xué)習(xí)福建博物院編的《紅色遺珍》（福建教育出版社2023年9月版）大型蘇區(qū)革命文物圖冊時，在188頁看到一張1931年3月15日，永定縣蘇維埃政府開出的“征收土地稅收據(jù)”（圖1）。這張土地稅收據(jù)是永定縣金豐區(qū)東鄉(xiāng)有增戶的，有增家共有5人，去年實際收獲谷子15擔(dān)，按照蘇維埃政府頒布的稅率，征收0.5%的土地稅，應(yīng)交谷子7斗6升5合，安時價每元2斗6升，折扣大洋2元9角4分。落款為永定縣蘇維埃政府主席陳海賢、征收員張瑞文，時間1931年3月15日。
圖1 永定縣1931年3月15日的土地稅收據(jù)
粗粗看，這張土地稅票很一般，雖然繳費時間比較早，但我看過比這時間更早的還有1930年9月17日永定縣開出的土地稅票（圖2）。
圖2 永定縣1930年9月17日的土地稅收據(jù)
這兩張土地稅票，除了時間的區(qū)別之外，最大的區(qū)別是稅率不同，圖2這張繳交土地稅的稅率為10%，是圖1的20倍。
史料記載，中央革命根據(jù)地土地稅收政策是隨著時間的發(fā)展而變化的。
1927年冬，毛澤東率領(lǐng)秋收起義部隊上了井岡山，開始創(chuàng)建革命根據(jù)地。1928年12月，在總結(jié)井岡山分田的經(jīng)驗之后，頒布了《井岡山土地法》，規(guī)定的土地稅收是：“土地稅依照生產(chǎn)情形分為三種：一、15%；二、10%；三、5%。以上三種方法，以第一種為主體，遇特別情形，經(jīng)高級蘇維埃政府批準(zhǔn)，得分別適用二、三兩種?！?/p>
1929年10月，贛西南地區(qū)的土地稅收政策是：對農(nóng)民收獲扣除年食用部分后的余谷征收土地稅。余谷1石征收1桶（實際稅率是10%，以下類推），余谷2石征收2桶，余谷3石征收4桶，余谷越多征收的比重越大。
1930年3月，贛西南分田運動普遍開展，毛澤東根據(jù)分田后的新情況，主持制定了《興國蘇維埃土地法》，8月又頒布了《中國軍事委員會土地法》和《贛西南蘇維埃土地法》。在三個土地法中，都制定了征收土地稅的辦法。
贛西南根據(jù)地的土地稅是以戶為單位，按照農(nóng)民分田數(shù)量分等征收：每人分田收谷5擔(dān)以下的免征土地稅；分田收谷6擔(dān)的征1%；7擔(dān)的征1.5%；8擔(dān)的征2.5%；9擔(dān)的征4%；10擔(dān)的征5.5%；11擔(dān)的征7%；12擔(dān)的征8.5%。以后多收谷1擔(dān)，加征土地稅1.5%。
1929年11月5日，中共閩西特委第一次擴(kuò)大會通過了《土地問題決議案》，規(guī)定土地稅征收以農(nóng)民所得田地數(shù)目為標(biāo)準(zhǔn)，每人分田3擔(dān)以下者收半成（即5%，以下類推），分5擔(dān)以下者收一成，分5擔(dān)以上者收一成半。
1930年2月9日，永定縣第二次工農(nóng)兵代表大會決議案規(guī)定的土地稅收分四等：有半年糧者征收5%，夠食者征收10%，多半年糧者征收15%，多一年糧者征收20%。
1930年2月，龍巖縣第二次工農(nóng)兵代表大會決議案規(guī)定，領(lǐng)耕田3擔(dān)以下者收5%，3擔(dān)以上者收10%，5擔(dān)以上者收15%.
1930年2月25日，中共閩西特委第二次擴(kuò)大會通過了《土地問題決議案》，規(guī)定土地稅征收以分田多少為標(biāo)準(zhǔn)，分單季雙季兩種征收。單季分田3擔(dān)以下者收5%，分3擔(dān)以上者收10%，分5擔(dān)以上者收15%。雙季田，分田3擔(dān)以下者收10%，分3擔(dān)以上者收15%，分5擔(dān)以上者收20%。
1930年4月，閩西蘇維埃政府發(fā)布第6號布告，公布《稅則條例》，規(guī)定單季3擔(dān)田以下者收5%，3擔(dān)田以上者收10%，5擔(dān)田以上者收15%。雙季田，3田擔(dān)以下者收10%，3擔(dān)田以上者收15%，5擔(dān)田以上者收20%。
1930年9月，閩西第二次工農(nóng)兵代表大會決議案規(guī)定，土地稅分5擔(dān)田以下收10%，5擔(dān)田以上收15%，單季收一次，雙季收兩次。
1931年11月，中華蘇維埃共和國成立以后，頒布了《暫行稅則》，統(tǒng)一規(guī)定土地稅以平均每家每人收獲量以干谷四石以上計算開始征收。4擔(dān)1%，5擔(dān)2%，6擔(dān)3%，7擔(dān)4%，8擔(dān)5%，9擔(dān)6.5%，10擔(dān)8%，11擔(dān)9.5%，12擔(dān)11%，13擔(dān)12.5%，14擔(dān)14.5%，15擔(dān)16.5%。
對于富農(nóng)從2擔(dān)起即征收1%，3擔(dān)即征收2%，以上類推。
1932年7月13日，為彌補(bǔ)財政來源的不足，中華蘇維埃共和國臨時中央政府中央執(zhí)行委員會發(fā)布第七號命令《關(guān)于修改暫行稅則問題》，普遍提高各項稅率?！睹睢分赋觯骸案锩鼞?zhàn)爭向前發(fā)展中繼續(xù)得到了偉大的勝利，奪取中心城市完成湘鄂贛幾省革命的首先勝利，以擴(kuò)大反日反一切帝國主義的民族革命戰(zhàn)爭，爭取全中國革命勝利，這是革命的當(dāng)前主要任務(wù)。為要完成這個任務(wù)，充足革命戰(zhàn)爭的經(jīng)費和紅軍的給養(yǎng)，是保證革命戰(zhàn)爭繼續(xù)勝利的一個主要條件。稅收為國家財政的主要收入，國家的行政費、革命戰(zhàn)爭的一切經(jīng)費，主要的來源應(yīng)當(dāng)出自稅收。”
暫行稅則分別于1932年7月和1933年9月兩度修改，主要內(nèi)容是降低起征點，提高稅率，農(nóng)民和商人的負(fù)擔(dān)都有較大的增加。
圖3 1933年10月福建省調(diào)整稅率布告
縱觀上述稅收政策，圖2這張土地稅票所征收10%的稅率是有依據(jù)的，可圖1這張只有0.5%的稅率，在哪里都找不到它依據(jù)，給人留下一樁懸案。
從目前已有的文物史料看，圖1這張只有0.5%稅率的稅票，在中央蘇區(qū)所有的稅票文物中，是稅率最低的土地稅票。實屬罕見！
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【第7篇】土地增值稅附著物包括
導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費有哪些呢？
土地增值稅可以扣除的稅費
答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實施細(xì)則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目主要包括四個方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用；二是房產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用；三是房地產(chǎn)開發(fā)費用，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實施細(xì)則還規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。
什么是土地增值稅
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當(dāng)前中國的土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
本文詳細(xì)介紹了土地增值稅可以扣除的稅費有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時候扣除的。
【第8篇】土地增值稅是什么
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
首先，誰應(yīng)該繳納土地增值稅？
轉(zhuǎn)讓并取得收入方需要交納土地增值稅。具體來說，你轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓了房產(chǎn)，同時取得了收入，你就需要交納土地增值稅，不管你是單位還是個人。
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其次，應(yīng)該繳納多少土地增值稅？
土地增值稅實行的是4級累進(jìn)稅制。
個人所得稅是涉及到7級累進(jìn)稅制，只要涉及累進(jìn)稅制就是說，基數(shù)不同，繳納的稅率也不同。說白了繳稅就像薅羊毛，在大羊上要多薅羊毛，在小羊上要少薅羊毛。
這也是國家需要把收入人群有啞鈴型變成橄欖型的方式。
什么是啞鈴型的人群收入呢，就是高收入群體和低收入群體很多，中收入群體很少。
橄欖型就是中收入群體很多，高收入群體和低收入群體很少。
那么國家如何通過稅收調(diào)節(jié)呢？甚至說，如果剝削，如何搶錢呢？很簡單，降低低收入群體的納稅稅率，提高高收入群體的繳稅稅率。你不是能賺錢嗎？我讓你收入的50%都用來繳稅，目前個人所得稅中最高繳稅稅率為45%。
土地增值稅中有一個扣除項目，其實可以理解為成本，主要是指取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本和費用；新建房屋及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅、增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費附加）。
土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。實行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負(fù)擔(dān)水平，一方面，可以對正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，通過較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方名，對取得過高收入，尤其是對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個人，能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。
計稅依據(jù)：
土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
1、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
2、扣除項目及其金額
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，
第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據(jù)條例第七條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。
前面的講述可能有點暈，這里概括一下：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目包括以下五種：
1）、取得土地使用權(quán)所支付的金額
2）、房地產(chǎn)開發(fā)成本
3）、房地產(chǎn)開發(fā)費用
4）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5）、房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除（20%）
四、扣除項目分析
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；
以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；
以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用
房地產(chǎn)開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用實際扣除，而是按照以下規(guī)則扣除。
（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
總結(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在以上兩種方法中選擇有利益企業(yè)的方法，有稅收籌劃空間。
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不在單獨扣除。
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加也視同稅金扣除。
營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)交增值稅時實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加扣除。
5、加計扣除
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。
總結(jié)：按照以上的講述，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項目合計為:（以房地產(chǎn)開發(fā)費用利息費用不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測算）
=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%
=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*1.3+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項目合計為：（以房地產(chǎn)開發(fā)費用利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測算）
=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%
=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*1.25+利息支出+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
根據(jù)上述分析，因為利息支出不一定等于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*0.05，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講有一定的納稅籌劃空間。
五、應(yīng)納稅額計算
應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)
增值額=收入額-扣除項目金額
增值率=增值額/扣除項目金額*100%
土地增值稅實行“先預(yù)征，后清算”，對已經(jīng)實行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)不同類型房地產(chǎn)的實際情況，確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。
本文主要介紹一般納稅人的稅務(wù)處理。
一、土地增值稅預(yù)繳
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：
關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
同時，根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局〔2016〕18號公告規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
總結(jié)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
=預(yù)收款*[（1+適用稅率或征收率）-3%]
（1+適用稅率或征收率）
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)≠應(yīng)預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)＞應(yīng)預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)
為什么這么規(guī)定，是否有必要，筆者認(rèn)為納稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)以方便納稅人納稅和征管部門征收，同時，由于土地增值稅實行先預(yù)征，后清算制度，而國家稅務(wù)總局公告2023年第70號，說的是可按照并非強(qiáng)制性要求，但是并沒有申明可按照應(yīng)預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)預(yù)繳。所以，筆者認(rèn)為應(yīng)該統(tǒng)一兩者的征收口徑。
二、土地增值稅清算
1、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
2、土地增值稅清算條件（重點來了）
1）、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2）、對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
土地增值稅清算的文件規(guī)定：國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號）
各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局：
為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問題通知如下：
一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題
解析：說明土地增值稅清算時收入的確定方法
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題
解析：注重建筑企業(yè)開具的發(fā)票。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題
解析：房地產(chǎn)開發(fā)費用并非按照賬面實際扣除，而是按照以下方法進(jìn)行扣除
（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
解析：本條款參照房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除問題理解
四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
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【第9篇】土地增值稅印花稅
今天，有位房地產(chǎn)開發(fā)公司的朋友來到智慧源咨詢，說他們公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)項目正在進(jìn)行土地增值稅清算。他們將賣房時繳納的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加以及印花稅作為計算土地增值稅增值額的扣除項目。但其中的印花稅卻被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅調(diào)整，而不允許在土地增值稅前扣除。
這位老板稅務(wù)意識很好，知道計算土地增值稅增值額的扣除項目包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，也知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時確實繳納了印花稅，所以他認(rèn)為將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅作為計算土地增值稅增值額的扣除項目是合理的，同時在清算時也將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅一起作為扣除項目。但是稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求卻大大出乎他的意料之外，但是他又不知道怎么跟稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通和爭取。
前幾天通過偶然的機(jī)會經(jīng)朋友介紹聽說智慧源是專門解決稅務(wù)疑難問題的專業(yè)機(jī)構(gòu)，就抱著僅有的一絲希望找到智慧源。
智慧源了解情況后,對項目管理費能不能在土地增值稅前加計扣除的問題查詢了相關(guān)稅收法規(guī)。
首先是財法字〔1995〕6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
毫無疑問，上述國家層面的財法字〔1995〕6號法規(guī)本身字面上已經(jīng)詳細(xì)明確規(guī)定清楚，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除。
然后是財稅字〔1995〕48號 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第九條規(guī)定，關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。
上述財稅字〔1995〕48號法規(guī)本身字面上并沒有否定財法字〔1995〕6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除的規(guī)定。在此基礎(chǔ)上財稅字〔1995〕48號另外提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅，按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。即非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅不允許在土地增值稅前再次單獨扣除了。
總之，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅肯定是可以在土地增值稅前扣除的。
但是部分稅務(wù)機(jī)關(guān)為什么在實際執(zhí)行中不允許印花稅在土地增值稅請扣除呢？
很可能是部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對上述財稅字〔1995〕48號的規(guī)定的理解出現(xiàn)了偏差，將財稅字〔1995〕48號的規(guī)定誤解為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的所有印花稅都不可以在土地增值稅前再次單獨扣除，從而在實際操作中按照一刀切的嚴(yán)格口徑執(zhí)行。
【第10篇】合并業(yè)務(wù)土地增值稅
在如今“大眾創(chuàng)業(yè) 萬眾創(chuàng)新”的大環(huán)境下，企業(yè)競爭越來越激烈，為了實現(xiàn)共同發(fā)展，攜手合并成為不少企業(yè)的選擇。那么，企業(yè)合并后，增值稅該如何處理呢？今天咱們就一起來學(xué)習(xí)下吧~
什么是企業(yè)合并
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）規(guī)定：
“合并，是指一家或多家企業(yè)（以下稱為被合并企業(yè)）將其全部資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)讓給另一家現(xiàn)存或新設(shè)企業(yè)（以下稱為合并企業(yè)），被合并企業(yè)股東換取合并企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實現(xiàn)兩個或兩個以上企業(yè)的依法合并?！?/p>
企業(yè)合并的具體形式
企業(yè)合并的方式包括控股合并、吸收合并和新設(shè)合并。
1. 控股合并。合并方（或購買方）在企業(yè)合并中取得對被合并方（或被購買方）的控制權(quán)，被合并方（或被購買方）在合并后仍保持其獨立的法人資格并繼續(xù)經(jīng)營，合并方（或購買方）確認(rèn)企業(yè)合并形成的對被合并方（或被購買方）的投資。
2. 吸收合并。合并方（或購買方）通過企業(yè)合并取得被合并方（或被購買方）的全部凈資產(chǎn)，合并后注銷被合并方（或被購買方）的法人資格，被合并方（或被購買方）原持有的資產(chǎn)、負(fù)債，在合并后成為合并方（或購買方）的資產(chǎn)、負(fù)債。
3. 新設(shè)合并。參與合并的各方在合并后法人資格均被注銷，重新注冊成立一家新的企業(yè)。
企業(yè)合并后增值稅怎么處理
根據(jù)《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第13號）規(guī)定：
“納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅?！?/p>
合并前存在多次轉(zhuǎn)讓的均不征收增值稅
納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后，最終的受讓方與勞動力接收方為同一單位和個人的，仍適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第13號)的相關(guān)規(guī)定，其中貨物的多次轉(zhuǎn)讓行為均不征收增值稅。
——《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第66號）
轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)不征收增值稅
在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為屬于不征收增值稅項目。
——《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件二<營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定>第一條第（二）項第5點規(guī)定
增值稅留抵稅額處理
增值稅一般納稅人在資產(chǎn)重組過程中，將全部資產(chǎn)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他增值稅一般納稅人，并按程序辦理注銷稅務(wù)登記的，其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進(jìn)項稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新納稅人處繼續(xù)抵扣。
——《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組增值稅留抵稅額處理有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第55號）
【第11篇】土地增值稅條例
土地增值稅【總結(jié)】土地增值稅：只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移且有增值的情況才征稅【買方交契稅，賣方交土地增值稅】
征稅范圍出讓不征、轉(zhuǎn)讓征繼承不征、贈與直系親屬和非營利不征、贈與其他人征
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：自用或出租不征、所有權(quán)轉(zhuǎn)移征房地產(chǎn)交換：個人互換自有住房不征，企業(yè)互換征
抵押：抵押期間不征、抵押期滿且權(quán)屬轉(zhuǎn)移征合作建房：自用不征，轉(zhuǎn)讓征出租、代建、評估增值：不征
應(yīng)納稅額的計算（四級超率累進(jìn)稅率）土地增值稅=增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)其中，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入-扣除項目金額
扣除項目（關(guān)鍵）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實扣除（成本+契稅）
開發(fā)成本（看作期間費用）：據(jù)實扣除開發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用
開發(fā)費用（同期同類貸款利率利息）：利息+（地價款+開發(fā)成本）x5%或（地價款+開發(fā)成本）x10%
加計扣除優(yōu)惠：（地價款+開發(fā)成本）x20%銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費附加
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費用：同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費附加、印花稅（房企沒有印花稅）【總結(jié)】非房企沒有加計扣除優(yōu)惠，但有印花稅
銷售舊房（存量房）評估價格=重置成本x成新率地價款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實扣除（成本+契稅）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金
計算步驟確定收入確定扣除項目金額（地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金）確定增值額（收入-扣除項目金額）確定增值額與扣除項目的比率（增值額/扣除項目金額）找稅率、算稅額：應(yīng)納稅額=增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)
稅收優(yōu)惠建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%（免征）【超過全額征】個人轉(zhuǎn)讓住房（免征）企業(yè)改制（非房企）：個體戶轉(zhuǎn)公司制、企業(yè)合并、分立、房地產(chǎn)作價入股（免征）
征收管理應(yīng)當(dāng)清算：全部竣工和銷售、整體轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)要求清算：已轉(zhuǎn)讓85%或剩余已出租，自用、滿3年未銷售完、未辦理清算手續(xù)
【第12篇】土地增值稅征收范圍
土地增值稅稅收籌劃的合理性，與房企的成本控制息息相關(guān)，但在房企土地增值稅稅收籌劃過程中，尚存在一些問題，對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。
房企在發(fā)展過程中，因為稅收成本直接影響到企業(yè)的運行與發(fā)展，所以稅收成為房企比較重視的問題之一。在稅費負(fù)擔(dān)當(dāng)中，土地增值稅占據(jù)了較大的比重，其實行30%至60%四級超率累進(jìn)稅率，是一個獨特的高稅率高稅負(fù)稅種，實質(zhì)意義就是反房地產(chǎn)暴利。征收土地增值稅增強(qiáng)了政府對房地產(chǎn)開發(fā)和交易市場的調(diào)控，有利于抑制房地產(chǎn)炒買獲取暴利的行為，也增加了國家財政收入。對于土地增值稅稅收籌劃的合理性，與房企的成本控制息息相關(guān)，但在房企土地增值稅稅收籌劃過程中，尚存在一些問題，對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。1、土地增值稅籌劃基本思路
土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進(jìn)而降低增值率，以達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。具體來說，有以下幾個思路：
利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為主要以房地產(chǎn)權(quán)屬的變更為標(biāo)準(zhǔn)。 第一，可以利用合作建房模式籌劃節(jié)稅?！敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第二條規(guī)定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈科罂梢猿渥憷么隧椪哌M(jìn)行稅收籌劃。如果某房企擁有一塊土地，擬與a公司配合建造寫字樓，資金由a公司提供，建成后按比例分房。對房企而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，未來再做出售處置時，能夠僅就屬于房企產(chǎn)權(quán)部分繳納土地增值稅。 第二，可以利用代建房模式籌劃節(jié)稅。代建房模式是指房企代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的模式。對于房企而言，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房模式需要同時符合以下基本條件：一是由委托方自行立項；二是不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是代建方不墊付資金，單獨收取代建手續(xù)費或管理費；四是代建方事先與委托方簽訂有委托代建合同；五是施工方將建筑服務(wù)發(fā)票開具給委托方。 第三，利用“改售為租”籌劃節(jié)稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房企土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定：“房企將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。”因此，房企在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金，由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅，不需要繳納土地增值稅。
利用“臨界點”進(jìn)行籌劃 房企開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導(dǎo)致房價越高。因此，如何在行業(yè)中做到房價最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題，這就涉及到土地增值稅的“臨界點”。根據(jù)現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計算繳納土地增值稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房企如果既建造普通住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)，分開核算與不分開核算稅負(fù)會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。
利用特殊扣除項目進(jìn)行稅收籌劃 房企往往需要利用大量貸款，其中涉及利息的支出，關(guān)于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第七條規(guī)定：“財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！边@里的（一）項為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。這里的（二）項為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 房企貸款利息扣除的限額分為兩種情況：一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除；另一種是與其他費用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式就為房企進(jìn)行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。 房企應(yīng)該預(yù)先對開發(fā)項目的融資情況及利息支出進(jìn)行測算，可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低，選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目利息支出或提供金融機(jī)構(gòu)的證明。如果該項目在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，融資利息超過開發(fā)成本和地價合計的5%時，應(yīng)按項目計算分?jǐn)偫⒅С?，還應(yīng)該注意要取得銀行的貸款證明等資料。如果預(yù)計開發(fā)過程中借款不多，利息費用率低于5%時，企業(yè)可以不按項目分?jǐn)偫①M用或不必提供金融機(jī)構(gòu)的證明，就可以按照5%比例計算扣除，從而增加利息費用的扣除金額，減少土地增值額。2、土地增值稅籌劃的注意事項
第一，籌劃要有前瞻性。一般房企認(rèn)為土地增值稅清算在項目最后環(huán)節(jié)，其實，在項目決策時，土地增值稅工作就已經(jīng)開始了。土地增值稅清算作為房企的重要事項，必須進(jìn)行事前的統(tǒng)籌謀劃，與規(guī)劃、設(shè)計、項目定位等專項業(yè)務(wù)同步融入項目可研工作，如普通與非普通住宅產(chǎn)品的定位、紅線外支出扣除的謀劃等，并結(jié)合屬地稅務(wù)政策與稅籌要點及思路，有針對性地調(diào)整會計核算中的成本對象歸集與分?jǐn)偡椒?，為后續(xù)土地增值稅稅務(wù)工作做好充分的準(zhǔn)備。 第二，需對土地增值稅納稅籌劃給予足夠重視，企業(yè)相關(guān)人員要及時掌握最新政策，結(jié)合項目實際情況，通過合法的稅收籌劃方案降低企業(yè)稅負(fù)。稅收籌劃是一項專業(yè)性、風(fēng)險性都很強(qiáng)的工作，企業(yè)如果不能很好把握的話，應(yīng)當(dāng)積極尋求稅法專業(yè)人士的幫助。 第三，檔案資料保管好。房地產(chǎn)開發(fā)項目往往涉及十余個行政主管部門，各項手續(xù)所需資料較多，加之開發(fā)項目往往跨年度、時間長，平常應(yīng)付各類檢查來回使用容易丟失。在此管理過程中采取內(nèi)控性措施，確保發(fā)票等扣除憑證的及時有效，因為扣除項目必須以發(fā)票等合法有效憑證作為載體，無憑無據(jù)無法扣除。因此，在清算前對方單位發(fā)票的跟進(jìn)、催收、最終到位至關(guān)重要。3、如何建立房地產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)風(fēng)險防控體系
第一，全公司樹立正確的稅務(wù)風(fēng)險管理意識。管理層必須認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險防控機(jī)制對于公司長久發(fā)展的意義和價值所在，各個職能部門都應(yīng)充分認(rèn)識到企業(yè)各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險密切相關(guān)。 第二，設(shè)立專門的稅務(wù)風(fēng)險管理部門。由管理層牽頭成立，稅務(wù)風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)直接向ceo或者cfo匯報，負(fù)責(zé)研究稅收法規(guī)，調(diào)整企業(yè)整體稅負(fù)，努力構(gòu)建并完善稅收相關(guān)事務(wù)等的風(fēng)險評估、識別及應(yīng)對組織，以企業(yè)整體發(fā)展目標(biāo)為根據(jù)，對稅務(wù)處理方案進(jìn)行設(shè)定，同時參與企業(yè)各項投資及并購等大型稅務(wù)的決策之中，并提出合理有效的稅務(wù)建議，幫助企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。 第三，建立涉稅信息溝通機(jī)制，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。內(nèi)部溝通以稅務(wù)風(fēng)險管理工作為主要內(nèi)容，并為上下級、同級各部門之間的信息傳遞提供支持。外部溝通，首先和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的關(guān)系和溝通渠道，更好掌握國家最新稅收政策，涉稅事項的處理及時需求稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)威解釋或者認(rèn)可；其次第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通和交流也是提升房企稅務(wù)管理工作整體水平的有效途徑。 第四，以房企自身稅務(wù)工作的風(fēng)險特點為出發(fā)點和落腳點，設(shè)立相應(yīng)的預(yù)警指標(biāo)體系和預(yù)警模型，對風(fēng)險進(jìn)行量化處理和量化評價。比如可以參考納稅評估指標(biāo)來構(gòu)建房企風(fēng)險預(yù)警體系。 第五，完善涉稅內(nèi)審制度。將稅務(wù)風(fēng)險防控列為企業(yè)內(nèi)部審計的重點審計內(nèi)容，對企業(yè)涉稅事務(wù)處理進(jìn)行定期或不定期的檢查與監(jiān)督。
【第13篇】土地增值稅分錄
問題標(biāo)題：房地產(chǎn)企業(yè)交納的土地使用稅在竣工前是否可以入開發(fā)成本
問題內(nèi)容：你好，很多人認(rèn)為一般企業(yè)的土地使用稅是入的管理費用，但對于房地產(chǎn)企業(yè)，達(dá)到竣工備案之前的土地使用稅應(yīng)是土地成本的一部分，要入開發(fā)成本，待竣工備案后再交納土地使用稅才入管理費用。對此總局并無明文規(guī)定，只是會計準(zhǔn)則和稅務(wù)文件例舉時是說的入管理費用，沒有對房地產(chǎn)企業(yè)的明確規(guī)定，各地稅局掌握不盡相同，故請教總局如何處理。
國家稅務(wù)總局的回復(fù)：您好：
對于你所提問題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問題對企業(yè)所得稅實際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費用，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對該問題進(jìn)一步明確之前，暫可以視為開發(fā)成本的一部分。
上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。
歡迎您再次提問。
國家稅務(wù)總局2013/01/15
土地使用稅可否計入開發(fā)成本？
留言時間：2021-06-01
留言內(nèi)容：國家稅務(wù)總局在2023年1月15日網(wǎng)上答疑，提到房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地使用稅可以計入開發(fā)成本。河南省局有沒有出臺類似地方規(guī)范性文件？能不能計入開發(fā)成本？
答復(fù)時間：2021-06-01
答復(fù)內(nèi)容：您好！您所咨詢的問題收悉。現(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費及拆遷補(bǔ)償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。
因此，根據(jù)上述文件，河南省局沒有出臺類似地方規(guī)范性文件。城鎮(zhèn)土地使用稅屬于“土地征用費及拆遷補(bǔ)償費”，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，進(jìn)行相應(yīng)企業(yè)所得稅處理。
感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366納稅服務(wù)熱線或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
答復(fù)單位：國家稅務(wù)總局河南省稅務(wù)局
開發(fā)期間繳納的土地使用稅如何會計處理
現(xiàn)時按財會[2016]22號文件要求,企業(yè)發(fā)生的房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等都通過稅金及附加科目”核算;計提分錄為:借:稅金及附加——城鎮(zhèn)土地使用稅 貸:應(yīng)交稅費城鎮(zhèn)土地使用稅，上交時:借:應(yīng)交稅費城鎮(zhèn)土地使用稅 貸:銀行存款。
開發(fā)企業(yè)的土地使用稅的征稅對象是用于開發(fā)用的土地,是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的組成部分,隨著產(chǎn)品的銷售后不征土地使用稅。受讓的土地不是企業(yè)辦公和營業(yè)用地。舉一個列子,如租賃費，如果是公司辦公用房的租賃,我們列管理費用,但如果種植企業(yè)的土地租賃呢?肯定要列入成本。所以,房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處,一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入“稅金及附加”,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前,所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分,應(yīng)當(dāng)予以資本化。
未開發(fā)土地繳納的土地使用稅的會計處理
問：未開發(fā)土地繳納的土地使用稅與已開發(fā)土地繳納的土地使用稅，會計處理是否一致?
答：《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第三條規(guī)定，本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：
(一)已出租的土地使用權(quán)。
(二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
(三)已出租的建筑物。
第四條規(guī)定，下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：
(一)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。
(二)作為存貨的房地產(chǎn)。
同時，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——會計科目和主要賬務(wù)處理》規(guī)定，除了與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在“營業(yè)稅金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用稅均在“管理費用”科目核算。
問題所述未開發(fā)土地如果屬于已出租的或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，計提土地使用稅時，記入“營業(yè)稅金與附加”科目，否則計入“管理費用”科目。
具體賬務(wù)處理根據(jù)會計的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，規(guī)范處理時按照相應(yīng)的企業(yè)所得稅、土地增值稅要求進(jìn)行匯算，及時跟主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行確認(rèn)。
來源：房地產(chǎn)會計論壇
【第14篇】預(yù)繳土地增值稅稅率
導(dǎo)讀：為方便納稅人，土地增值稅預(yù)繳已經(jīng)簡化計算，按照預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款得到計征依據(jù)。為方便大家理解，今天，就讓會計學(xué)堂的小編結(jié)合案例分析來為大家介紹土地增值稅如何預(yù)繳吧！
土地增值稅如何預(yù)繳
答：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過除以（1+適用稅率（或征收率）），預(yù)征計稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計算應(yīng)繳稅額，簡潔方便。
然而，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?/p>
案例：2023年5月,a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“銀河城”項目開盤預(yù)銷售住宅2萬平米，簽訂合同總價2.2億元，當(dāng)月取得銷售回款1.5億元，如何預(yù)交土地增值稅？住宅項目土增稅預(yù)征率1%。
1.方法一：按不含增值稅銷售額預(yù)繳土地增值稅。
6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬元；
2.方法二：按總局公告（2016）70號文件預(yù)繳土地增值稅
6月申報期應(yīng)預(yù)交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬元
6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅計稅依據(jù)=1.5億元-405.41萬元=1.459459億元
6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=14594.59萬元*1%=145.95萬元
房地產(chǎn)開發(fā)項目適用一般計稅方法，按國家稅務(wù)總局公告2023年第70號，土地增值稅預(yù)繳按方法二將多預(yù)繳金額=10.81萬元，將比方法一多預(yù)繳
預(yù)交土地增值稅的計算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：
1、一般計稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率
2、簡易計稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項目（開工日期在2023年5月1日后），2023年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:
1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計算：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元
預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬元。
2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算：
應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元
預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。
【第15篇】土地增值稅清算房地產(chǎn)開發(fā)費用
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅清算。
1.為什么要清算？
我們知道房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)的時候就預(yù)征了土增稅，但并沒有全額征稅，為了公平起見，還是要根據(jù)實際，核算房地產(chǎn)項目成本情況、增值情況，然后多退少補(bǔ)（絕大多數(shù)是補(bǔ)）。這個是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補(bǔ)。
2.什么時候清算？
這個要分開來記了，一個是應(yīng)該清算，也就是一定要清算，一個是可以清算，也就是未滿足應(yīng)該清算的時候，稅務(wù)部門可以要求你清算。
什么時候應(yīng)清算？
符合下列情形之一的， 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
這里有個知識點，什么叫“竣工”？
竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一：
①房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
②房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始交付購買方；
③房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
有些房地產(chǎn)公司因為市場行情不好，房地產(chǎn)項目緩建。這個緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個時候稅務(wù)部門就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。
什么時候可清算？
對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
清算申報的時間期限是什么？
①應(yīng)清算
在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
②可清算
規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
3.清算申報要交哪些材料？
土地增值稅清算申報時間
納稅人辦理清算時， 應(yīng)以清算申報當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間
土地增值稅清算資料
《土地增值稅納稅申報表》
（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明， 包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；
（4）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；
（5）需要清算項目記賬憑證的， 應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；
（6）委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項目， 報送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明；
（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項目，應(yīng)報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有視同銷售情形的， 應(yīng)予詳細(xì)說明。
每天學(xué)習(xí)一點點，每天進(jìn)步一點點。今天講課就講到這里。
【第16篇】土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間
“城鎮(zhèn)土地使用稅”的納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>
怎么確定“城鎮(zhèn)土地使用稅”納稅義務(wù)時間？舉例帶你快速掌握一下！
小明公司2023年04月購買了一塊土地，和國土資源局簽訂了《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》。
但合同中未明確規(guī)定土地交付時間，則受讓方從合同簽訂的“次月”起繳納土地城鎮(zhèn)稅。
如果合同中明確規(guī)定了土地交付時間，從次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
比如：小明在2023年4月與國土資源局簽訂合同。合同中寫明2023年7月交付土地。因此城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時間是2023年8月起。
