房地產(chǎn)企業(yè)營改增申報(bào)表（3篇）

【第1篇】房地產(chǎn)企業(yè)營改增申報(bào)表

營改增后房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收賬款不再確認(rèn)納稅義務(wù)的發(fā)生，但要求預(yù)繳稅款，這是房地產(chǎn)業(yè)營改增的重大變化之一。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人的會(huì)計(jì)處理及增值稅申報(bào)作如下解析。

例一：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)甲房地產(chǎn)項(xiàng)目，2023年5月18日，預(yù)售房屋一套，售價(jià)100萬元，同時(shí)，收到客戶乙交付的預(yù)售款80萬元，該項(xiàng)目按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算，征收率5%。

會(huì)計(jì)處理如下：（單位：萬元，下同）

1.預(yù)收房款

（1）收到預(yù)售款

借：銀行存款80

貸：預(yù)收賬款80

（2）預(yù)繳申報(bào)

國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)文件規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收款÷（1＋適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅（簡(jiǎn)易預(yù)繳）2.29

貸：銀行存款2.29

該公司預(yù)繳的稅款2.29萬元應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行納稅申報(bào)，營改增后，收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。只有開具售房發(fā)票或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移以及合同約定的交房日期方可確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。所以，無需在《增值稅納稅申報(bào)表》第1行“按適用稅率計(jì)稅銷售額”欄中填報(bào)。僅在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列填寫80萬元，第2列填寫0，第3列填寫3%，第4列填寫2.29萬元，同時(shí)，增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）對(duì)預(yù)繳的稅款進(jìn)行臺(tái)賬登記，第4行第2列填寫本月發(fā)生的應(yīng)在以后抵減的預(yù)繳增值稅額。

2.銷售房屋

（1）確認(rèn)收入

房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年6月20日交房，同時(shí)收取房款的差額20萬元。

借：銀行存款20

預(yù)收賬款80

貸：主營業(yè)務(wù)收入95.24

應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）4.76

（2）預(yù)繳稅款的抵減

國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)文件規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

假設(shè)該公司沒有發(fā)生其他業(yè)務(wù)，2023年5月，預(yù)繳增值稅（簡(jiǎn)易預(yù)繳）借方余額為2.29萬元，2023年6月，應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）貸方發(fā)生額4.76萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，將以前月度預(yù)繳的增值稅在本月應(yīng)繳的增值稅中抵減，從預(yù)繳增值稅科目轉(zhuǎn)入未繳增值稅科目予以抵減。

本月應(yīng)納增值稅額＝4.76－2.29＝2.47（萬元）

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）2.29

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅（簡(jiǎn)易預(yù)繳）2.29

（3）2023年7月繳納稅款的會(huì)計(jì)處理

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）2.47

貸：銀行存款2.47

該公司本月已經(jīng)向客戶交房，此時(shí)增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》第9行的第1列填寫95.24萬元，第2列填寫4.76萬元，在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》第4行的第1列和第4列各填寫2.29萬元。《增值稅納稅申報(bào)表》主表“一般項(xiàng)目”列“本月數(shù)”欄目?jī)?nèi)填寫或生成如下數(shù)字：第5行95.24萬元，第21行4.76萬元，第27行和第28行2.29萬元，第32行和第34行2.47萬元。通過以上處理，應(yīng)交增值稅的會(huì)計(jì)明細(xì)科目與增值稅申報(bào)表數(shù)據(jù)基本一致。

例二：接上例，如果甲房地產(chǎn)項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅（納稅申報(bào)參照簡(jiǎn)易計(jì)稅）。

1.預(yù)收房款

一般計(jì)稅方法預(yù)收賬款的會(huì)計(jì)處理與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一致，預(yù)繳增值稅按11%的適用稅率和3%的預(yù)征率計(jì)算，應(yīng)預(yù)繳增值稅＝80÷（1＋11%）×3%＝2.16（萬元），記入“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅（一般預(yù)繳）”科目，以區(qū)別簡(jiǎn)易計(jì)稅預(yù)繳的增值稅。

2.銷售房屋

（1）確認(rèn)收入

借：銀行存款20

預(yù)收賬款80

貸：主營業(yè)務(wù)收入90.09

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷售項(xiàng)稅額）9.91

（2）預(yù)繳稅款的抵減

國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)文件規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

甲公司將本月應(yīng)抵減的預(yù)繳稅款轉(zhuǎn)入“未交增值稅”科目

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（一般計(jì)稅）2.16

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅（一般預(yù)繳）2.16

（3）計(jì)算本月應(yīng)繳納的增值稅額

假設(shè)，本月應(yīng)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為5萬元，應(yīng)納增值稅＝9.91－5＝4.91（萬元）

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交銷售稅）4.91

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（一般計(jì)稅）4.91

（4）抵減后應(yīng)繳納的增值稅款

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（一般計(jì)稅）2.75

貸：銀行存款2.75

增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅的會(huì)計(jì)核算比較簡(jiǎn)單，只在“應(yīng)交稅費(fèi)”下設(shè)“應(yīng)交增值稅”科目中核算增值稅的應(yīng)繳和未交數(shù)，當(dāng)增值稅一般納稅人既涉及簡(jiǎn)易計(jì)稅又涉及一般計(jì)稅時(shí)，“應(yīng)交增值稅”科目就不能再用作簡(jiǎn)易計(jì)稅核算了，因?yàn)樵鲋刀悤?huì)計(jì)核算規(guī)定，“應(yīng)交增值稅”科目用于一般計(jì)稅的應(yīng)納稅額和留抵稅額等相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算，月末余額在貸方，為本月應(yīng)納增值稅額，月末余額在借方為增值稅留抵額。如果簡(jiǎn)易計(jì)稅的預(yù)繳稅款在“應(yīng)交增值稅”科目核算，就會(huì)混淆留抵額和預(yù)繳額。

房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的“意向金或認(rèn)籌款”應(yīng)當(dāng)屬于“預(yù)收款”。

【第2篇】營改增后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅如何預(yù)繳

三、預(yù)繳納稅義務(wù)終止時(shí)點(diǎn)探討

以廣東省為例，依據(jù)廣東省國家稅務(wù)總局發(fā)布的《營改增試點(diǎn)行業(yè)納稅遵從指引-房地產(chǎn)業(yè)》“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的納稅義務(wù)時(shí)間為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天?！诎l(fā)生應(yīng)稅行為并收訖貨款或者開具應(yīng)稅發(fā)票前所收到的款項(xiàng)，均屬于預(yù)收款，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳稅款”

根據(jù)政策理解，預(yù)繳增值稅納稅義務(wù)終止應(yīng)是增值稅正式申報(bào)，即在發(fā)生應(yīng)稅行為收訖貨款或開具應(yīng)稅發(fā)票后不再預(yù)繳。

結(jié)合政策規(guī)定，前者“發(fā)生應(yīng)稅行為”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際交樓的時(shí)間；后者指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具應(yīng)稅發(fā)票。

根據(jù)上述政策結(jié)合實(shí)務(wù)，可作如下總結(jié)：預(yù)售階段，房產(chǎn)未交付，收取應(yīng)稅預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳增值稅，并于開票或?qū)嶋H交樓收訖貨款時(shí)正式申報(bào)。而對(duì)于預(yù)收房款但又開具增值稅發(fā)票的行為，筆者認(rèn)為，提前開具應(yīng)稅發(fā)票確認(rèn)了自己的納稅義務(wù)，應(yīng)視為正式申報(bào)而不再預(yù)繳增值稅。實(shí)際操作中，為了避免開票造成納稅前置，而建議在預(yù)收階段開具“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”不征稅發(fā)票，用作企業(yè)預(yù)收款憑證，實(shí)際交付時(shí)再開具增值稅應(yīng)稅發(fā)票。現(xiàn)售階段，若交付時(shí)全額收訖貨款，滿足正式申報(bào)條件，此時(shí)無需預(yù)繳。若先預(yù)收部分房款，收訖尾款后再交付（預(yù)收與交付存在時(shí)間差），根據(jù)規(guī)定，預(yù)收的房款仍應(yīng)預(yù)繳。

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來源：正坤財(cái)稅（id：zhengkuncaishui）

作者：姚逸斌

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【第3篇】營改增后房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用發(fā)票管理

所謂的費(fèi)用，主要是指利潤表中營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用三大期間費(fèi)用，主要包括以下明細(xì)內(nèi)容：福利費(fèi)、辦公費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、電話費(fèi)、郵遞費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、廣告費(fèi)、修理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。全面營改增以后，理論上發(fā)生上述費(fèi)用都可以取得增值稅專用發(fā)票，但企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營中是不是一定需要取得專用發(fā)票呢？取得專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅能不能抵扣呢？分析如下：

1、進(jìn)項(xiàng)稅不允許抵扣的費(fèi)用

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定，購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)（根據(jù)2023年第39號(hào)公告規(guī)定，從2023年4月1日起允許抵扣）、貸款服務(wù)（包括該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用）、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)，進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣。

處理方法：對(duì)于此類費(fèi)用，對(duì)方一般不會(huì)開具專用發(fā)票，企業(yè)根據(jù)取得的普通發(fā)票，計(jì)入有關(guān)費(fèi)用科目即可；如果取得專用發(fā)票的情況下，為防止滯留票的產(chǎn)生，正常認(rèn)證（選擇不抵扣勾選），認(rèn)證后按價(jià)稅合計(jì)金額計(jì)入有關(guān)費(fèi)用科目。

2、專門用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)的費(fèi)用

根據(jù)規(guī)定，用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的費(fèi)用，也不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，同時(shí)規(guī)定，納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。

處理方法：集體福利和個(gè)人消費(fèi)不是從費(fèi)用內(nèi)容上區(qū)分，而應(yīng)從用途上進(jìn)行區(qū)分，具體處理如下：

（1）對(duì)于發(fā)生時(shí)即可以明確用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)的費(fèi)用，比如租入集體宿舍或公寓；職工食堂及職工活動(dòng)中心發(fā)生的費(fèi)用；發(fā)放過節(jié)物品；接待發(fā)生的會(huì)務(wù)費(fèi)、住宿費(fèi)、禮品費(fèi)等；獎(jiǎng)勵(lì)職工的物品；組織員工外出旅游等，無需取得增值稅專用發(fā)票，取得普通發(fā)票即可。

（2）初始發(fā)生時(shí)符合進(jìn)項(xiàng)稅抵扣條件，且已抵扣，以后發(fā)生用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)的，則應(yīng)在發(fā)生當(dāng)月，將對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額做轉(zhuǎn)出處理，無法確定對(duì)應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額的，按照當(dāng)期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。

3、無一般計(jì)稅項(xiàng)目的費(fèi)用

如果納稅人某一期間只有簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目或免稅項(xiàng)目，則該企業(yè)（包括機(jī)關(guān)和項(xiàng)目部）對(duì)應(yīng)期間所發(fā)生的所有的費(fèi)用，進(jìn)項(xiàng)稅一律不得抵扣。在這種情況下，無需取得增值稅專用發(fā)票，取得普通發(fā)票即可，省去了認(rèn)證的過程，省時(shí)又省力。

4、企業(yè)采用一般計(jì)稅方法同時(shí)又有簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的費(fèi)用

在這種情況下，如果能明確區(qū)分某項(xiàng)費(fèi)用屬于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的，處理方法同第3條；如果不能明確區(qū)分某項(xiàng)費(fèi)用的用途而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。

總而言之，對(duì)于費(fèi)用類發(fā)票，如果允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的，最好取得專用發(fā)票，享受進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；對(duì)于不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的費(fèi)用，無需取得專用發(fā)票，取得普票即可，不用認(rèn)證，省時(shí)省力。